業(yè)主收房時不驗房將面臨的風(fēng)險

總體而言，業(yè)主收房時的仔細(xì)驗房是對購房合同的必要履行義務(wù)，不管是開發(fā)商還是業(yè)主，都應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)條款及附加協(xié)議的要求認(rèn)真操作，否則，將會留下嚴(yán)重的法律后果及風(fēng)險。

1） 業(yè)主收房時的不作為，將使您喪失《合同法》、《建筑法》、《建筑工程設(shè)計規(guī)范》、《建筑工程施工與驗收規(guī)范》及《國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)》等法律法規(guī)所賦予您的大部分權(quán)利，剩下的只有建筑商的質(zhì)保義務(wù)。

2） 收房時不對《建筑面積實(shí)測表》進(jìn)行復(fù)核，那么一旦業(yè)主收房后開始對住房進(jìn)行二次投資，而拿到手的《建筑面積實(shí)測表》告訴你建筑面積超標(biāo)（國標(biāo)規(guī)定正負(fù)3%，可以多退少補(bǔ)）這時的你是退房是索賠還是默認(rèn)都非常尷尬。

3） 收房時如果不請專業(yè)驗房單位進(jìn)行驗房，將無法及時發(fā)現(xiàn)許多專業(yè)技術(shù)問題并在其指導(dǎo)下進(jìn)行維權(quán)活動，你的合法權(quán)益將無法保證。但是，當(dāng)你的住房在裝修時，裝潢公司會以住房建筑質(zhì)量或設(shè)計瑕疵向你索賠，并提出要求增加費(fèi)用。這時，你將啞巴吃黃連有苦說不出。

4） 業(yè)主收房時如果不請專業(yè)驗房單位進(jìn)行驗房，據(jù)我所知，目前將很難得到這方面有效的技術(shù)和法律相結(jié)合的咨詢服務(wù)。

5） 業(yè)主收房時的不作為，同樣將使您喪失享受其他業(yè)主進(jìn)行維權(quán)活動并取得的成果的權(quán)利。

那么交了鑰匙算不算交房呢？

海口的王先生買房2年了，至今仍沒拿到房產(chǎn)證。他認(rèn)為開發(fā)商違約，并告到海口仲裁委，要求賠償未按合同交付房子違約金7920元及逾期辦理房產(chǎn)證違約金8881元。但開發(fā)商認(rèn)為，房子鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付？所以不存在違約問題。

?？谥俨梦詹枚?，未按要求交房當(dāng)然違約。但由于沒有合同約定，也沒有法律依據(jù)。王先生的違約交付必須賠償要求，最終未獲支持。

今年3月，王先生向海口仲裁委提交的申請書稱：2002年，他和?？谝患曳康禺a(chǎn)公司簽合同，決定購買由其開發(fā)的一套住宅。雙方約定：開發(fā)商應(yīng)于2003年5月30日前，將驗收合格的住房交付其使用，隨后90天內(nèi)，辦理好房產(chǎn)證。合同簽訂后，王先生拿出自己的所有積蓄，交完了房款。但時至今年3月31日，開發(fā)商仍未取得驗收合格證，亦未辦好房產(chǎn)證。

王先生認(rèn)為，作為住房開發(fā)商，在明知自己違約的情況下，沒有積極向他作出合理解釋，說明違約的原因及應(yīng)采取的補(bǔ)救措施，故要求其賠償違約金。

開發(fā)商在答辯書中強(qiáng)調(diào)，合同明確約定，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。實(shí)際上，他們已于2003年6月17日將住房交付王先生使用，就表明他已放棄了約定的拒絕交房的權(quán)利。在已經(jīng)交房2年后，王先生仍要求交付違約金，無事實(shí)與法律依據(jù)。

同樣，合同也并沒有約定辦理房產(chǎn)證的具體時間，也沒有約定出賣人違反此款的責(zé)任。如因出賣人的責(zé)任，造成買受人不可在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，也只有在退房的前提下，才給予1%的賠償。如不退房，什么也不可能得到。

?？谥俨梦?jīng)過審理后認(rèn)為，依合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)于2003年5月31日前將王先生所購住房交其使用，但房地產(chǎn)公司實(shí)際交付時間為2003年6月15日，逾期15天，屬違約行為。而且房地產(chǎn)公司未按時辦理房產(chǎn)證，亦違反了合同的約定。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)向王先生支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金8881元。

仲裁庭同時認(rèn)為，房地產(chǎn)公司未按合同約定的住房交付條件交付住房，也未將辦理權(quán)屬登記的相關(guān)資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，同樣違約。但因沒有合同的約定，也沒有法律依據(jù)，王先生關(guān)于違約金的請求，仲裁庭不予認(rèn)可。

海南法律界人士認(rèn)為，商品房買賣合同通常對出賣人逾期交房的違約責(zé)任作了明確約定，但對商品房怎樣才算交付使用則沒有具體約定，日常生活中，買賣雙方往往對此存在不同理解而引發(fā)爭議。

本案中，出賣人認(rèn)為“住房的交付使用”就是交鑰匙，作為購房人則認(rèn)為“住房交付使用”不僅包括領(lǐng)鑰匙，接受經(jīng)驗收合格的住房，還包括取得住房所有權(quán)證書。

律師提醒消費(fèi)者，為了避免此類糾紛產(chǎn)生，購房者最好在合同條款中對交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。同時也可以約定出賣人交付未經(jīng)驗收合格的住房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。在收房拿鑰匙時一定要謹(jǐn)慎行事，如果可能請專業(yè)的驗房公司幫助處理不失為一個可行的辦法。

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