賣方可根據(jù)租售比評估房價嗎

賣方可以根據(jù)租售比（每個城市短期內(nèi)是固定的）、周邊住房租金來評估住房價值，租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，租售比在國際上是用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好與否的根據(jù)，租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)相對較大，后市看好。

什么因素在影響住房租售比

1、住房貸款政策

貸款政策所包含的東西有很多，比如說貸款利率，首付比例，首套房和二套房，自住和非自住購房的不同政策等方面，貸款政策對租售比的影響表現(xiàn)在，如果貸款政策放松，投機客和炒房客的數(shù)量就會加劇上升，因此，住房的租售比就會有所提高，相反，如果貸款政策緊縮，意味著樓市暫時進入冷靜期，租售比也會隨之下降。

2、孩子讀書的問題

和以前相比，我們國家的教育發(fā)生了很大的改變，并非出價高者可以上好學校接受更好的學習氛圍。而是劃分了區(qū)域的，讀書的資格與戶口、房產(chǎn)是綁定的。但是，很多家長為了自己的孩子可以上更好的學校仍舊愿意花更多的錢，在有些私立學校還不如老牌公立的時候，購買教育房產(chǎn)成為這些人的挑選。

3、土地政策

土地政策的變化也會影響住房的租售比，隨著如今人口的增多，城市發(fā)展步伐加快，政府也在土地供應上加緊調(diào)控，如果一段時期內(nèi)放出的土地少，或者是大批量放出土地競拍信息，都會對開發(fā)商的囤地，蓋樓和售樓行為產(chǎn)生一系列連鎖反應，進而影響購房和租房市場的變化，租售比也會在這段時間內(nèi)，產(chǎn)生很明顯的變化。

4、租金上漲

相對于住房租金比較穩(wěn)定的地區(qū)來說，租金上漲速度比較快的地區(qū)租售比會更高。就好比業(yè)績快速增長的行業(yè)，其PE倍數(shù)高于傳統(tǒng)穩(wěn)定行業(yè)。美國等地區(qū)租金基本穩(wěn)定，輸于GDP漲幅。中國租金則保持快速增長，與人均收入增長速度一致。