房產(chǎn)賣方違約怎么辦？房產(chǎn)賣方不過戶怎么辦？

房產(chǎn)買賣是現(xiàn)在大家都很熟悉的事情了，但是如果你之前沒有任何的購房經(jīng)驗，在買房的路上往往會掉進(jìn)很多陷阱當(dāng)中，此時此刻，你就很容易處于被動的角色，所以我們在買房前一定要做好充足的常識儲備工作，那么，房產(chǎn)賣方違約怎么辦？房產(chǎn)賣方不過戶怎么辦？接下來小編給大家分析一下。

房產(chǎn)賣方違約怎么辦？

1、賣方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將住房另售他人，這種情況下賣方往往以家人反對或采取不去銀行解押的方式來阻撓合同的履行；另一種情況是賣方直接將住房另售給出價更高的買家，并辦理了過戶手續(xù)。

2、這兩種情況，買方均可向賣方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金（注意：定金違約金不可并用，只能挑選其一，往往取價高者）、買方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、住房的差價損失。

3、這兩種情況的區(qū)別在于，住房差價損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過價格評估并取中間值的方式確定；后者因另售的價格明確，法院會直接認(rèn)定前后交易的差價確定買方的損失。也就是說，買方通過訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價終會落的一場空。

房產(chǎn)賣方不過戶怎么辦？

1、因房產(chǎn)所有權(quán)的取得要經(jīng)過國家的確權(quán)，頒發(fā)房產(chǎn)證這個特定的程序。因此，買受人不可依據(jù)房產(chǎn)買賣合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

2、在出賣人未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，該房產(chǎn)未辦理過戶，買受人尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，不可依據(jù)合同約定要求法院確認(rèn)住房所有權(quán)歸其所有，因為法院不可代替國家對住房確權(quán)。

3、在房產(chǎn)買賣合同履行過程當(dāng)中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，包括按約將標(biāo)的物的所有權(quán)（住房所有權(quán)）移轉(zhuǎn)給買受人。

4、因此，對出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，買受人不可直接要求法院確認(rèn)住房產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能要求法院判決出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。出賣人不履行法院判決的，買受人依法院生效的判決到到房產(chǎn)登記部門辦理過戶手續(xù)。

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