業(yè)主與買受人有什么不同

買受人和業(yè)主既是相互區(qū)別，又是相互聯(lián)系的兩個(gè)概念。對(duì)于住房這個(gè)標(biāo)的物而言，要想成為業(yè)主，前提是成為住房買受人。先要基于《商品房買賣合同》的約定，作為合同一方的買受人，然后通過(guò)與出賣人履行合同，取得住房的所有權(quán)后轉(zhuǎn)換成為業(yè)主。那么，買受人何時(shí)成為業(yè)主，即取得住房的所有權(quán)呢，我國(guó)《民法典》規(guī)定“按照合同或其他合法方式取得的財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外”;《民法典》規(guī)定，“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，“對(duì)住房的轉(zhuǎn)移占有，視為住房的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”從以上法律和規(guī)定看，買受人在接受了《商品房買賣合同》約定的住房后，即發(fā)生標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移占有，身份才由買受人變成為業(yè)主。

商品房交付要符合什么條件

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（1）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（4）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（5）有施工單位簽署的工程質(zhì)保書(shū)。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

根據(jù)上述規(guī)定，商品房交付必須是經(jīng)驗(yàn)收合格的，直觀的反映在應(yīng)具備《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，該備案表不僅反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容，還反映規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商可以取得該表，就證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人可以安心接收入住。

商品房不符合交付條件怎么處理

1、竣工驗(yàn)收

業(yè)主要求交付商品房，經(jīng)審查住房已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決開(kāi)發(fā)商在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的住房交付給業(yè)主。

2、支付違約金

業(yè)主明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收住房后，又以住房不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按照合同的約定完善住房交付的條件，并讓開(kāi)發(fā)商賠償因住房不符合交付條件而造成的實(shí)際損失。

商品房買賣合同示范文本約定開(kāi)發(fā)商于住房實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金，可開(kāi)發(fā)商違約逾期交付住房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張讓開(kāi)發(fā)商交付逾期交房違約金。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商交房時(shí)而住房不符合交房條件的情況，很多業(yè)主并不采取行動(dòng)，只是認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同。