住房買(mǎi)賣(mài)合同不是有效就是無(wú)效？當(dāng)然不是！

住房買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定不僅僅只有有效和無(wú)效兩種情況，還有一些特殊情形，即特定條件下有效，特定條件下無(wú)效，而對(duì)這些特殊情形的分析，不應(yīng)一概而論，應(yīng)具體分析。

一、 買(mǎi)賣(mài)合同未采用書(shū)面形式

按照《合同法》第十條規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。”由此可見(jiàn)，住房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用書(shū)面形式。

但是，根據(jù)《合同法》第三十六條規(guī)定，“法律、法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！庇纱丝梢?jiàn)，住房買(mǎi)賣(mài)合同即使未采用書(shū)面形式，也未必會(huì)無(wú)效。如買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際履行了主要義務(wù)，又沒(méi)有其他違法行為，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。

二、賣(mài)方轉(zhuǎn)讓沒(méi)有權(quán)證書(shū)的房產(chǎn)

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)，是不可轉(zhuǎn)讓的。但是，根據(jù)《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人或者出賣(mài)人有權(quán)處分。法律、法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！?/p>

可見(jiàn)，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無(wú)要求。如果買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)住房權(quán)屬證書(shū)尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當(dāng)條件或期限成就時(shí)就能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其他爭(zhēng)議或購(gòu)買(mǎi)的住房已交付入住時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。

三、住房共有人擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八十九條規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。

也就是說(shuō)，只要符合善意取得的條件，即買(mǎi)方受讓住房時(shí)出于善意，不知有其他共有人或無(wú)從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認(rèn)為其他共有人并不反對(duì)，支付了合理的對(duì)價(jià)，并進(jìn)行了登記，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

四、沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)而引起一方反悔

根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

也就是說(shuō)，住房買(mǎi)賣(mài)合同是否進(jìn)行登記并不是生效條件，只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過(guò)戶(hù)登記。

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