賣房一定要還清房貸嗎

在未還清房貸的情況下，住房仍可通過轉(zhuǎn)按揭方式出售，涉及簽訂買賣合同、安全保證合同、支付首付款、銀行同意還款、申請二手房貸款、住房交付、銀行復(fù)審放款、解除原貸款合同和抵押登記、辦理過戶及抵押給新買家等步驟，同時要注意轉(zhuǎn)按揭過程當(dāng)中的潛在風(fēng)險。

賣房不一定要還清房貸，還未結(jié)清貸款的房子，若已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，可以通過把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，并申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，是按揭中的住房最為簡單直接的一種交易方式。

賣房轉(zhuǎn)按揭的辦理方式

1、買賣雙方簽訂《住房買賣合同》。

2、買方、賣方、律師方三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》。

3、買方支付首付款。

4、賣方的貸款銀行書面同意其提前一次性還款，并出具確認(rèn)函。

5、買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款，并提交相關(guān)資料。

6、賣方向買方實際交付住房。

7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的貸款銀行賬戶劃款。

8、賣方收到款項后，與原貸款銀行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶，并將住房抵押給買方的貸款銀行。

9、買方的貸款銀行將首付款支付給賣方。

轉(zhuǎn)按揭買房有什么風(fēng)險

1、首付款還尾款后業(yè)主臨時變卦

轉(zhuǎn)按揭過程涉及的第一步就是業(yè)主要還清所剩尾款以解除抵押，辦理后續(xù)交易流程。而一般業(yè)主都沒有能力自己結(jié)清貸款，則需要客戶將首付款來幫業(yè)主還尾款，可是一旦遭遇業(yè)主變卦，客戶還清尾款后業(yè)主不賣房，那么買方可能面臨“賠了夫人又折兵”的局面。

2、提前還貸時間長加大客戶風(fēng)險

在業(yè)主結(jié)尾款的時候，還涉及一個提前還款的時間問題。目前多數(shù)銀行對于提前還貸都有提前預(yù)約的規(guī)定，一般需要10-15個工作日。提前還款辦理的時間越長，對辦理轉(zhuǎn)按揭客戶存在的風(fēng)險也就越大，因為這期間存在著很多可變因素，將無法保障借款人用首付款支付尾款的資金安全性。

3、銀行不放貸款

轉(zhuǎn)入行須進(jìn)行貸前調(diào)查，嚴(yán)格審查借款人的原還款記錄并重新評估其信用資質(zhì)，若存在這方面的瑕疵，轉(zhuǎn)入行有可能不放貸;

4、放款延期

銀行與借款人簽訂合同時，一般不會明確約定具體放款日期，如果銀行放款額度收緊或者出現(xiàn)其他情況，放款日期將會被拖延，借款人的利益無從保障。