未來(lái)幾年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎

盡管央行降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，很多房產(chǎn)專家都認(rèn)為是利好，但實(shí)際上利好效應(yīng)有限。后續(xù)房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)沿著原來(lái)的軌道下跌的。只是一二線城市房?jī)r(jià)小幅下跌沒(méi)問(wèn)題，但不可短期內(nèi)大跌，更不可形成房?jī)r(jià)要大跌的預(yù)期，而三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌也無(wú)妨，比如環(huán)京燕郊、香河、通州等地新房都跌去了三成，也沒(méi)看到發(fā)生什么系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

總體上看，一二線城市房?jī)r(jià)新房在政府“限價(jià)”政策的影響下，難以大跌。二手房由于受到“限購(gòu)”、“限售”的影響，小幅下跌的可能性大，大跌是不會(huì)被允許的。目前政策的思路是，讓一二線房?jī)r(jià)慢慢的下跌，而當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降闹鸩缴险{(diào)，最終房?jī)r(jià)要與當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力接軌。從此，房地產(chǎn)調(diào)控將退出，接下來(lái)就是樓市的長(zhǎng)效機(jī)制建立。

樓市的長(zhǎng)效機(jī)制分成二部分：一部分是由房地產(chǎn)稅組成，未來(lái)幾年里將全面實(shí)施。這等于在住房的持有環(huán)節(jié)征稅，增加了投機(jī)炒房者的成本。同時(shí)，房地產(chǎn)問(wèn)責(zé)制建立，住建部會(huì)經(jīng)常對(duì)于房?jī)r(jià)有上漲勢(shì)頭的地方政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，并且進(jìn)行問(wèn)責(zé)。所以，各地會(huì)“因城施策”的調(diào)控房?jī)r(jià)，絕不讓房?jī)r(jià)有上漲的可能。

另一部分是過(guò)去各地只知道發(fā)展商品房市場(chǎng)，卻忽略了租賃房和保障房市場(chǎng)，這造成了商品房市場(chǎng)一家獨(dú)家，其他兩個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模實(shí)在太小，而且也不規(guī)范。未來(lái)，將通過(guò)幾年的時(shí)間，完成對(duì)租賃房和保障房市場(chǎng)的建設(shè)。以后中高收入群體住商品房，中低收入群體住保障房，剛剛大學(xué)畢業(yè)生可以通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。屆時(shí)，商品房的影響力逐步退去，投機(jī)炒房者根本炒不起來(lái)。

再說(shuō)三四線城市房?jī)r(jià)，主要是從2017年下半年開(kāi)始上漲，到去年下半年一直漲到現(xiàn)在。近期聽(tīng)聞菏澤等地放松了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的限購(gòu)令，很多人認(rèn)為，三四線城市房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)大漲。但是，我們認(rèn)為，三四線城市房?jī)r(jià)有以下幾大利空，未來(lái)部分三四線城市出現(xiàn)大跌的可能性還是蠻大的。

首先，本輪始于2015年下半年的房地產(chǎn)上漲周期已經(jīng)結(jié)束，像碧桂園、萬(wàn)科這種定位于三四線城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都在降價(jià)促銷，希望可以回籠資金早點(diǎn)撤退。同時(shí)，之前受到三四線棚改的利好消息進(jìn)入的投機(jī)炒房者也開(kāi)始撤離。未來(lái)三四線城市只有當(dāng)?shù)貏傂栀?gòu)買力支撐，恐怕不大跌都很難。

再者，造成三四線城市房?jī)r(jià)上漲的原因除了棚改貨幣化安置之外，還有三四線城市房?jī)r(jià)處于估值洼地，這次游資進(jìn)來(lái)，房?jī)r(jià)進(jìn)行補(bǔ)漲一回?，F(xiàn)在，國(guó)務(wù)院已經(jīng)下令，凡是前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三四線城市，要盡快取消貨幣化安置，改成實(shí)物安置。本來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)上漲主要靠貨幣化安置的突然出現(xiàn)這么多剛需來(lái)推高的，而一旦貨幣化安置取消，三四線城市房?jī)r(jià)不跌才是怪事。

最后，三四線城市房子經(jīng)過(guò)了前期大漲之后，購(gòu)買力達(dá)到了集中釋放，現(xiàn)在要么買不起房的群體，要么是一家擁有好幾房產(chǎn)的家庭。三四線城市由于人口流入量少，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，總體房源趨于飽和狀態(tài)。同時(shí)，新房或許還能有人買進(jìn)，但是二手房則肯定是沒(méi)有原因，誰(shuí)愿意到三四線城市去投資二手房呢？所以，三四線城市二手房市場(chǎng)已經(jīng)“有價(jià)無(wú)市”。所以，未來(lái)新房和二手房?jī)r(jià)格都會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整，只是短期不一定會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，而是緩慢的下跌過(guò)程。

中國(guó)的高房?jī)r(jià)不可再漲下去了，這不僅會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還會(huì)影響到國(guó)家擴(kuò)內(nèi)需的戰(zhàn)略意圖，更是因?yàn)榉抠J市場(chǎng)全民加杠桿，造成金融體系存在著一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)泡沫一定要去除，房?jī)r(jià)逐步跌回到當(dāng)?shù)鼐用袼艹惺艿姆秶畠?nèi)。至于房?jī)r(jià)以何種速度達(dá)到去投機(jī)化，各個(gè)城市情況不同，過(guò)程會(huì)有所不同，但是結(jié)果都是要完成去投機(jī)化，回歸居住屬性。