小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因有哪些?

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地面上建設(shè)的住房，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因有哪些

1、城市房價過高

中國許多大中城市的高房價是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。

與此同時，政府經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟適用租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。相對來說小產(chǎn)權(quán)房價格上的優(yōu)勢掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險，對于想去大城市，而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。

2、地方政府的管理不到位

根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地面上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才造成了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理

小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地面上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用);由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用及成本費。在這一開發(fā)過程當(dāng)中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

4、新農(nóng)村建設(shè)的漏洞

在國家要求的新農(nóng)村建設(shè)中，村里把原來的宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房，所建的房子應(yīng)該是連排的、類似公寓形式的住宅。但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設(shè)這項工程時，由于資金窘迫，便會和開發(fā)商合作，將上級政府批準(zhǔn)的，用于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價格賣給農(nóng)民，另一部分房子便讓開發(fā)商給城市居民獲取利潤了。所以小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)其實是搭上了新農(nóng)村建設(shè)的便車。

5、市場的需求

小產(chǎn)權(quán)房市場份額的擴大，從某種意義上說，體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能，當(dāng)城市公共住宅無法滿足民眾需要時，市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地;鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農(nóng)村的“消費空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。