房產(chǎn)評估的方法有哪些

1、成本積算法：

成本積算法即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

2、市場比較法：

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

3、剩余法：

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于住房或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、收益法：

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

5、假設(shè)開發(fā)法：

對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

6、基準(zhǔn)地價(jià)法：

針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

如何判定住房價(jià)值評估報(bào)告是否合法

1、程序是否合法

主要審查評估程序是否符合法定要求，估價(jià)報(bào)告記載的估價(jià)提起人是否適格，估價(jià)機(jī)關(guān)的確定是否合法，估價(jià)機(jī)構(gòu)和工作人員是否具備估價(jià)資格，估價(jià)人與一方當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，估價(jià)過程操作是否規(guī)范等。

2、形式是否合法

估價(jià)報(bào)告形式是否符合法定要求，估價(jià)結(jié)論是否有合理的分析過程等。

3、內(nèi)容是否合法

內(nèi)容審查雖然不是審查的重點(diǎn)，但是，如果認(rèn)為評估結(jié)果可能不實(shí)， 可以提出異議。根據(jù)《國有土地面上住房征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對評估確定的被征收住房價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。