70年產(chǎn)權(quán)到期有償延期嗎?

《中共中央關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)》發(fā)布的國務(wù)院，對土地和住房的產(chǎn)權(quán)安排，明確提出“研究住宅建設(shè)期滿土地和其他土地法律安排隨訪，促進(jìn)整個社會的穩(wěn)定和良好的期望保護(hù)公民財產(chǎn)的形成。”

趙旭東是中國政法大學(xué)和中國商業(yè)法研究會會長、教授解釋了物權(quán)法中的“自動延期”，但仍需要研究如何在立法上更新。

但目前學(xué)界普遍的共識是，不可到期收回，一定要對權(quán)利繼續(xù)延續(xù)。同時這種續(xù)期可以有償也可以無償。如果確定實行有償續(xù)期使用，其延續(xù)的成本、代價應(yīng)當(dāng)是比較合理的，有償續(xù)期應(yīng)保持在一個合理的限度。

70年產(chǎn)權(quán)本意應(yīng)該是終身使用

國務(wù)院1990年發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。

70年是如何制定的?

趙旭東介紹，第一個考慮是不可永久，第二個考慮是盡可能時間定得比較長，可以不影響權(quán)利人對土地的使用。

他表示，土地使用權(quán)是一個使用權(quán)，而不是所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)有一定的期限限制。盡管本意是長期的使用，但還是要有一個期限的限制，以區(qū)別于完全的所有權(quán)。

我個人認(rèn)為，確定70年期限的重要考慮也許是人的壽命，當(dāng)時正是在上個世紀(jì)90年代初，70歲差不多是一個人的壽命。70年的居住用地期間一般可以保證使用權(quán)人終身使用和獲得土地使用的權(quán)益。

完全不必?fù)?dān)心到期后政府會回收土地

趙旭東說，沒有必要擔(dān)心政府會收回土地的土地使用權(quán)。

雖然規(guī)定了70年的宅基地使用權(quán)，但從理論上說，土地使用權(quán)到期后，國家可以收回土地使用權(quán)。而我國的土地制度是一種特殊的產(chǎn)權(quán)制度。實行國有集體所有制，不實行私有制。

雖然我們堅持土地公有制，但同時要盡量保護(hù)公民主體，充分利用土地和長期占有土地的權(quán)利。

實際上，國家從一開始就有這樣的考慮，到期后還是要通過某種法律形式，讓土地的使用權(quán)人繼續(xù)對土地的合法使用。當(dāng)初，也沒有明確規(guī)定到期要收回。

后來在陸續(xù)出臺的有關(guān)規(guī)定和文件中，都有類似到期以后再合法安排的意圖。直到《物權(quán)法》制定之后，這個問題就比較明朗了，《物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！?

現(xiàn)在，人們不必?fù)?dān)心政府收回土地了。這不僅體現(xiàn)在國家政策層面，而且在立法上也有所規(guī)定?，F(xiàn)在，要做的是通過進(jìn)一步的立法來確定如何推遲使用，并制定具體的操作規(guī)則。

有償續(xù)期的合理性在于土地的公有

《物權(quán)法》規(guī)定了“自動續(xù)期”，但沒有明確規(guī)定自動續(xù)期是有償還是無償?shù)?。趙旭東表示，從理論上來說，可以是無償?shù)囊部梢允怯袃數(shù)摹?

他認(rèn)為，如果有償續(xù)期，土地使用者支付相應(yīng)的費用是合理的，但有償應(yīng)保持在合理的范圍內(nèi)。這取決于如何在國家利益、社會利益和用戶利益之間進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)和安排。

基本利益得到保障，因為有限的使用權(quán)在一開始就已經(jīng)確定，并允許在到期后繼續(xù)使用。續(xù)約是對原有約定權(quán)利的擴(kuò)張，相當(dāng)于對新權(quán)利的獲取，而相應(yīng)的付款也合理。

站在整個社會的角度看，“這里可能存在一個在土地資源占有和利用方面，全體社會成員的公平問題，即已經(jīng)獲得土地和沒有獲得土地的社會成員之間的利益平衡問題?！?

趙旭東進(jìn)一步解釋，因為土地是公有的，屬于整個社會的，客觀上存在對社會財產(chǎn)的利益共享問題。如果是永久的被一部分成員所享有，就存在為此而公平分配和支付合理對價的問題。

有償?shù)拇_定要看原始地價

趙旭東說，要確定是否續(xù)約費，一方面取決于土地的原始取得成本和價格不考慮土地使用權(quán)期限，然后確定價格是否是一項基于權(quán)利而非永久權(quán)的確定。

另一方面，有必要考慮債權(quán)人是否繼續(xù)使用土地或繼續(xù)通過交易轉(zhuǎn)讓他人使用土地。權(quán)利擴(kuò)張后，如果權(quán)利人利用土地轉(zhuǎn)讓取得交易利益，是否需要作出相應(yīng)的利益調(diào)整，這確實是一個有待進(jìn)一步研究的問題。

如果有償續(xù)期，是繳納土地出讓金還是納稅，實質(zhì)上并無根本的差異，只是在法律形式上如何定性更為準(zhǔn)確、在實際操作上如何安排更為恰當(dāng)?shù)膯栴}。我個人更傾向于作為土地出讓金繳納。