買二手房時如何避免出現(xiàn)一房多賣的情況

1、買房前，查詢房產(chǎn)的所有人

選好了房子之后，與賣方進行交易的時候，要確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交易的賣家是同一個人，一套房子不可能同時歸屬到很多人名下，除非是公有產(chǎn)權(quán)人，其他沒有例外。交易時，和賣家一同去房管部門進行查詢產(chǎn)權(quán)的歸屬。如果你要求查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況，賣家卻以各種方式推脫，那么你就要小心了。

2、先進行預(yù)告登記

根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣住房或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

這條規(guī)定是告訴人們，當(dāng)事人簽訂住房買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購房人，預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不可再取得此房產(chǎn)權(quán)。

只不過要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自可以進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個月內(nèi)要進行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。

3、購房時，要及時網(wǎng)簽

網(wǎng)簽是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效避免一房二賣。

網(wǎng)簽可以使交易過程當(dāng)中的資金將會更加安全，同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量可以明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。只要簽訂了網(wǎng)簽之后，便隨時可以網(wǎng)上實時查詢，得知房子的信息。

4、視情況約定（高額）違約金

“一房多賣”問題的產(chǎn)生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個更高的價格或者本來就預(yù)謀要把一個住房賣予多人以謀取利益最大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時，約定一個比較高數(shù)額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。

按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規(guī)定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不可實現(xiàn)的，守約方有權(quán)挑選定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價款30％的違約金?！碑?dāng)然，買賣雙方也可以在房地產(chǎn)總價款30％以內(nèi)進行商議。

5、通過中介公司進行交易

在和賣家交易時，如果實在不放心，可以去尋找當(dāng)?shù)刂闹薪檫M行住房交易。在交易的過程當(dāng)中，讓中介寫清楚“如果出現(xiàn)了住房糾紛，一房多賣的情況，賣家要負全部責(zé)任”。雖然中介會收取一定的費用，但是這樣保障會更強，通過中介協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細致的合同條款。

一房多賣有什么后果

1、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)

商品房作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不可對其主張權(quán)利。

2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任

未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但住房的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該住房出賣給第三人，造成原商品房買賣合同目的不可實現(xiàn)、無法取得住房的購房人以及出賣人故意隱瞞所售住房已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置住房的事實，造成后來簽訂商品房買賣合同目的不可實現(xiàn)，不可取得住房的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔(dān)不高于已付購房款一倍的賠償責(zé)任。