房子為何賣不出好價(jià)錢

1、 別著急報(bào)價(jià)

報(bào)價(jià)也是要講究時(shí)機(jī)的，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)買家在看到房子的時(shí)候，表現(xiàn)出的是一種喜愛、愉悅的情緒，那么報(bào)價(jià)的時(shí)候就可以報(bào)高一些，因?yàn)榧热凰麄円呀?jīng)很喜歡房子了，自然對(duì)價(jià)格上的計(jì)較也就少一些。但若是他們并沒有表現(xiàn)出多喜歡這套房子，那就可以報(bào)得低一些，也許他們會(huì)因?yàn)檫@套房子價(jià)格低就買下來也不一定。

2、 高開低走

如果你在報(bào)價(jià)的時(shí)候報(bào)的是一個(gè)相對(duì)比較高的價(jià)格，那么當(dāng)對(duì)方在跟你談價(jià)的時(shí)候，你就可以一點(diǎn)一點(diǎn)得讓價(jià)給他們，而不是痛快地直接把低價(jià)給他們，另外，也別忘了一定要表現(xiàn)出也別為難的樣子，這樣才可能讓買家真正覺得自己拿到了實(shí)惠。

3、 算成本賬

如果即使你已經(jīng)跟買家讓價(jià)不少了，可是他依然覺得房子的價(jià)格高，那么這時(shí)你就可以跟他算一下成本價(jià)。房子本身的售價(jià)，附贈(zèng)物品的價(jià)格，裝修的價(jià)格，之前居住的那段時(shí)間里的部分，還有以后可能的部分等，把這些都大略計(jì)算一下，讓買家明白自己出的價(jià)格確實(shí)已經(jīng)是低價(jià)，不可在讓步了。

4、 展示交易記錄

有的顧客認(rèn)為你出的價(jià)格高，不是因?yàn)樗娴牟豢山邮苓@個(gè)價(jià)格，而且他覺得你賣給別人的價(jià)格更低，所以這時(shí)你就可以將以往的交易記錄給他看，讓他明白你賣給別人的價(jià)格不可能再比給他的價(jià)格更優(yōu)惠了。當(dāng)然，要注意的是，你一定要提前將那些成交價(jià)格相對(duì)較高的記錄挑出來給他看。

5、調(diào)整價(jià)格

如果直至后，買家還是覺得價(jià)格太高了，那么你就要考慮調(diào)整價(jià)格了?，F(xiàn)在二手房市場(chǎng)房源眾多，想要找到一個(gè)有意向的買家不容易，所以，如果價(jià)格合理，可以適當(dāng)下降價(jià)格。比如，你之前本來是開價(jià)五萬九千五百多元，后你將價(jià)格調(diào)整為五萬七千九百多元，聽起來像是降了兩千多，但其實(shí)也就一千多，但是買家卻很容易因此得到滿足。

現(xiàn)在，你知道賣房的時(shí)候應(yīng)該怎么談價(jià)了嗎?而且我們?cè)谟袝r(shí)候自己都不知道自己的房子可以賣多少錢，今天樓盤君再送大家?guī)渍校黄饋砜纯窗?

估算房價(jià)需考慮四大因素

1、 周邊房價(jià)

參考周邊房價(jià)其實(shí)就是參考所在城市周圍地段的均價(jià)，以及相同位置類似住房，包括戶型、樓層、裝修，以及掛牌價(jià)和成交價(jià)。

2、 戶型

好戶型向來比不好的戶型價(jià)格要高，這也是舊房為什么無法媲美新房的原因，如果在住房的布局中，衛(wèi)生間和廚房面積較小，房價(jià)則可能會(huì)扣減10%。

3、 房齡

按照通常的情況來看，我們國家目前的住房建筑耐久年限為50年(自住房竣工開始計(jì)算),所以每年的折舊率為2%，這也是估價(jià)時(shí)需要考慮進(jìn)去的。

4、 樓層

所在樓層不同，價(jià)格自然也不一樣。將一、二層視為基準(zhǔn)，五、六層則扣減3%，七層減5%，頂層減5%，而三、四層則加3%。

除此之外，住房的朝向，周圍是否有違規(guī)搭建，小區(qū)周圍配置等因素也會(huì)影響住房的價(jià)格。若房子沒有朝南的門窗，則會(huì)扣減5%，所在小區(qū)沒有獨(dú)立封閉，再扣減5%;如果住房所在位置屬于地產(chǎn)的話則加15%，小區(qū)環(huán)境配套齊全再加10%。

估算房價(jià)可使用四大方法

1、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值。

2、收益還原法

首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益高于其成本，計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

3、成本估價(jià)法

建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià)，適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場(chǎng)比較法的情況，其公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊。

4、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性。如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整就可以得出估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)值。