杭州限購(gòu)后房?jī)r(jià)

　　從9月19日到9月27日，杭州在不到10天的時(shí)間內(nèi)接連打出數(shù)記樓市調(diào)控“組合拳”，外地戶口限購(gòu)、土地出讓規(guī)劃調(diào)整、購(gòu)房落戶暫停、二套房貸首付比例提至5成……調(diào)控力度漸進(jìn)式升級(jí)。截至10月18日，限購(gòu)回歸恰好是一個(gè)月的時(shí)間。站在這個(gè)節(jié)點(diǎn)往前回溯，杭州樓市“退燒”了么?

　　“退燒”進(jìn)行時(shí)

　　巨量成交實(shí)則“頭重腳輕”，房?jī)r(jià)微跌2.4%

　　在9月19日—10月18日這30天的時(shí)間里，杭州樓市合計(jì)的商品房成交數(shù)為22294套。這個(gè)數(shù)字不僅遠(yuǎn)超2015年的歷史同期(11484套)，較今年過去9個(gè)月1.7萬套的月均成交也要高出不少。

　　然而巨量的成交只是表象，市場(chǎng)的溫度遠(yuǎn)沒其反映的這般“熱”。

　　若將限購(gòu)回歸后的一個(gè)月分成三個(gè)10天來看，可以發(fā)現(xiàn)，其成交主要來自于第一個(gè)10天(9月19日—9月28日)，9465套的成交量占到了總數(shù)的42.4%，單是9月27日一天，成交就在兩千套以上。

　　而這10天是有其特殊性存在的，由于政策變動(dòng)的原因，許多先前捂盤、惜售的開發(fā)商不得不趕緊開盤。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這10天里杭州至少有11個(gè)樓盤有開盤。

　　刨去前10天再去看，樓市的整體成交情況只能說是一般。由“927”新政前后20天的成交量對(duì)比就可以看出，在新政的持續(xù)發(fā)酵下，成交量實(shí)際上是在往下走。

　　另一個(gè)支撐市場(chǎng)“退燒”的數(shù)據(jù)來自于價(jià)格。

　　同樣是來自于浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，限購(gòu)回歸后的一個(gè)月，杭州樓市的平均成交價(jià)為18786元/平米。對(duì)比限購(gòu)出臺(tái)前的一個(gè)月(注：限購(gòu)出臺(tái)前一個(gè)月為8月20日—9月18日，下同)，有著一定的下滑，降幅為2.4%。

　　房?jī)r(jià)微跌，說明調(diào)控的目的已然初步達(dá)成。

　　“退燒”期表征

　　小戶型成交占比下跌2%，酒店式公寓成交猛漲兩千套

　　除此之外，限購(gòu)回歸的首個(gè)月，還有兩個(gè)變化值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　第一個(gè)變化是小戶型的式微。

　　以9月18日為界，對(duì)比限購(gòu)前后一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，住宅剛需產(chǎn)品的成交比例呈現(xiàn)一定的下降。限購(gòu)之前的一個(gè)月，90方以下戶型在總成交的占比為50.6%，而在限購(gòu)之后的一個(gè)月，這個(gè)數(shù)字為48.6%。

　　住宅剛需產(chǎn)品成交占比的下滑，固然和該類產(chǎn)品供應(yīng)不足有關(guān)。但也應(yīng)該看到，相比于改善類產(chǎn)品，剛需小戶型由于總價(jià)低好轉(zhuǎn)手，過去一直是投資客眼中的“香餑餑”，限購(gòu)的出臺(tái)抑制了投資，繼而將不少投資性需求從剛需市場(chǎng)剝離了出來，這也在一定程度上削減了該類產(chǎn)品的成交占比。

　　第二個(gè)變化是酒店式公寓的“異軍突起”。

　　同樣是對(duì)比限購(gòu)前后一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)：限購(gòu)前，3049套，限購(gòu)后，5432套。

　　可以看到，在限購(gòu)出臺(tái)之后，酒店式公寓的成交量出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)。

　　長(zhǎng)期以來，“不限購(gòu)不限貸”是酒店式公寓賴以和住宅競(jìng)爭(zhēng)的最大優(yōu)勢(shì)，然而2014年一紙“松綁令”的下達(dá)，讓該類產(chǎn)品“一夜回到解放前”。在限購(gòu)回歸之后，住宅的投資需求被抑制，此消彼長(zhǎng)，酒店式公寓成為了承接投資性需求溢出的重要載體。

　　市場(chǎng)的熱度還會(huì)繼續(xù)下降么?

　　就目前的情況看，這個(gè)可能性并不小。

　　這么說主要是基于市場(chǎng)心態(tài)的變化。政策調(diào)控下，購(gòu)房者從過熱的樓市中清新過來，從盲目轉(zhuǎn)向理性，觀望再度成為了買方市場(chǎng)最為主流的一種態(tài)度。

　　“這輪紅利基本上已經(jīng)過了，然后市面上在賣的性價(jià)比高房子感覺也不算太多，還是再等等吧，等明年一些新樓盤起來了，應(yīng)該能有更好的挑選。”半個(gè)月前，在北辰奧園17號(hào)樓的開盤現(xiàn)場(chǎng)，一位方姓的購(gòu)房者如是告訴記者。

　　賣方市場(chǎng)上，開發(fā)商的心態(tài)也在發(fā)生變化。

　　“927”新政出臺(tái)后，本網(wǎng)記者曾在第一時(shí)間采訪了部分熱銷盤的負(fù)責(zé)人，對(duì)于后續(xù)的定價(jià)，不少開發(fā)商表示年內(nèi)不會(huì)有大的變動(dòng)了，價(jià)格會(huì)相對(duì)的堅(jiān)挺。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、本網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛說：“現(xiàn)在應(yīng)該算是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)非常時(shí)期，在強(qiáng)大的政策和輿論壓力之下，無論是購(gòu)房者還是開發(fā)商都一定程度上失去了方向，因而短期內(nèi)購(gòu)銷雙方的熱情都不會(huì)太高，成交量下降是必然，至于價(jià)格會(huì)不會(huì)繼續(xù)走低，現(xiàn)在還不好說，但可以肯定的是，整體上漲的概率已經(jīng)很小了?！?/p>