買賣住房一定要注意違約金 謹防上當

當前房價不斷，住房買賣過程當中賣方不斷跳價，造成住房買賣合同糾紛不斷增加。歸根結(jié)底，是由于簽訂買賣合同時，沒有仔細注意違約金。那么簽訂合同時，違約金要怎么寫呢？如果遭遇賣方違約該怎樣維護自己的利益呢？

二手房買賣合同中的違約行為主要包括違約解除合同、逾期付款和逾期交付使用住房三種類型。合同約定違約金數(shù)額或者計算方法的，一般以合同約定為準。

如果買方僅僅支付了定金，簽訂了定金協(xié)議，賣方拒絕進一步簽訂買賣合同的話，那么買方能追究賣方的責任往往就是要求雙倍返還定金。定金分為立約定金、解約定金、違約定金（履約定金）等。在未簽訂住房買賣合同前，賣方為購房支付的定金為立約定金，在雙方簽訂正式買賣合同后轉(zhuǎn)化為履約定金或者購房款。

但是，在房價的情況下，雙倍返還定金根本不足以彌補買方的損失，因為買方再去尋找同等條件的房產(chǎn)價格就完全不一樣了，其高出的價格遠遠超于定金金額。所以，從法理角度來講，如果定金合同中已明確約定了住房買賣中相應的權(quán)利義務等細節(jié)問題，買方實際上還可以嘗試主張住房差價損失。

在二手房買賣合同中，通常還會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約造成合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不可得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，造成合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。

約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿商議確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調(diào)整。

因此住房買賣雙方要結(jié)合當?shù)胤梢?guī)定，依據(jù)自己的實際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益。