如何簽訂二手房合同

一、二手房合同簽訂

1、明確目標(biāo)

即雙方要進(jìn)行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫(xiě)明住房位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫(xiě)明住房產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財(cái)產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；是否存在住房所有權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；住房的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用交費(fèi)狀況；住房相關(guān)文字資料的移交過(guò)程。

2、明確價(jià)款

如寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)貸款、定金、尾款。

3、明確履行期限、地點(diǎn)、方式寫(xiě)明交房時(shí)間、條件

辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

4、明確違約責(zé)任說(shuō)明

如違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計(jì)算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。

5、明確解決爭(zhēng)議的方式

寫(xiě)明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭(zhēng)議，應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫(xiě)明條款。

6、明確合同生效條款

如合同生效時(shí)間；生效或失效條件；；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情況；無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷(xiāo)合同的條件；合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

7、明確合同中止、終止或解除條款

明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。

二、簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)

1、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的住房

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是二手房交易過(guò)程當(dāng)中購(gòu)房者普遍的問(wèn)題，主要有兩個(gè)表現(xiàn)方面：一是賣(mài)方非產(chǎn)權(quán)人；二是未經(jīng)全部住房共有人同意。有的住房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人不是住房的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣(mài)了他人的（主要是在親屬名下的）住房，事后又不可得到住房產(chǎn)權(quán)人的同意。合同無(wú)效且無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。如果房產(chǎn)有共有人，但未經(jīng)共有人同意住房買(mǎi)賣(mài)是無(wú)法進(jìn)行交易的，二手房購(gòu)房合同會(huì)被判定為無(wú)效。

2、考慮是否有住房承租人

在二手房交易過(guò)程當(dāng)中，住房承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)住房的權(quán)利，因此購(gòu)買(mǎi)者在買(mǎi)房時(shí)一定要注意該房產(chǎn)的出租情況。如果賣(mài)方賣(mài)房前未通知承租人或未取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的說(shuō)明，承租人提出購(gòu)買(mǎi)住房該房產(chǎn)的合同可能處于無(wú)效狀態(tài)，也就無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行交易。另外購(gòu)房者也要注意，即便承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定，如果住房租賃合同未到期，購(gòu)房者也有可能會(huì)面臨無(wú)法及時(shí)入住的尷尬情形。

3、被查封或作為抵押物的住房

被司法機(jī)關(guān)查封及作為抵押物的房產(chǎn)，如需出售則必須征得司法機(jī)構(gòu)或者抵押權(quán)人的同意，并取得同意出售相關(guān)證明，或者通過(guò)償還債務(wù)等方式注銷(xiāo)抵押之后再出售。涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購(gòu)買(mǎi)時(shí)要注意確保賣(mài)方及時(shí)還清貸款，解除抵押，通常正常操作風(fēng)險(xiǎn)還是可以避免的。

4、存在違章或已公告拆遷

存在違章建筑的房子，如果住房的結(jié)構(gòu)被更改且被政府部門(mén)限期整改，那么改住房的質(zhì)量必然存在隱患。如果賣(mài)房者在沒(méi)有恢復(fù)住房結(jié)構(gòu)原裝的情況下就出售房產(chǎn)的話，買(mǎi)家可以根據(jù)情況要求解除購(gòu)房合同并退房。另外，房子被列入拆遷公告范圍也是禁止過(guò)戶的。

5、特殊產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的住房

一些特殊產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的住房是禁止上市交易或者交易有限制的，這種情況下的買(mǎi)賣(mài)合同多屬于無(wú)效范圍。普遍的有：承租公房、農(nóng)村集體土地面上的住房（小產(chǎn)權(quán)房）、部分產(chǎn)權(quán)的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等。類(lèi)似于這樣的房產(chǎn)，其交易條件往往受到政府和國(guó)家的限制，購(gòu)房者交易前要先查清，確定能否交易，如何交易以免造成自己的損失。