辦理購(gòu)房貸款要掌握哪些要點(diǎn)

1、挑選銀行

在有挑選權(quán)和可挑選對(duì)象的前提下，挑選銀行也是有講究的。

最基本的肯定是關(guān)心銀行的貸款利率折扣、貸款門(mén)檻，還有就是銀行的調(diào)息方式、還款方式。同時(shí)，不要忘了關(guān)注一下提前還貸的條件，比如違約金、年限等方面。

2、即使是等額還款，還款額度也是會(huì)變的

很多人認(rèn)為合同約定了還貸利率，又為了方便挑選了等額還款，每個(gè)月還的錢(qián)應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個(gè)誤區(qū)，事實(shí)上，每年的還款金額都可能不一樣。

住房貸款利率一般有兩個(gè)因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率；

如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的一月，每月還款金額也會(huì)調(diào)整；

如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由七折調(diào)整至八折，每月還款金額也會(huì)發(fā)生調(diào)整。

3、提前還款的方式和意義

提前還款的方式：

（1）一次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金；

（2）還款額度不變，縮短期限：比較省利息；

（3）期限不變，額度減少，每月壓力減少，基本不省什么利息；

（4）提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

4、提前還款的基本流程

（1）部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請(qǐng)單，約定還款時(shí)間，將錢(qián)存入，再去銀行辦理還款即可；

（2）全部還款：進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險(xiǎn)，注銷(xiāo)住房抵押等。

5、還款方式的挑選

有提前還款計(jì)劃的客戶，建議挑選等息還款，第一個(gè)月還的最多，因?yàn)楸窘疬€的比較多，非常的節(jié)省利息，如果挑選等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。

6、每月還款額的計(jì)算

貸款合同中都會(huì)有這個(gè)公式：介紹一下等額還款的公式：

每月還款額=本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)次冪/[（1+月利率）還款月數(shù)次冪-1]

月利率 = 年利率÷12

有一種特殊情況， 就是當(dāng)一月份的時(shí)候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

這個(gè)時(shí)候需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個(gè)月度還款額，按照天分別計(jì)算利息，估計(jì)這個(gè)時(shí)候12月份一定是按照31天計(jì)算了，所以，調(diào)整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。

7、本月還款利息的計(jì)算

本月還款利息的計(jì)算：

本月利息 = 剩余本金 × 月利率；

本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息。

8、不要挑選大月提前還款

大月有31日，提前還款的利息按照日計(jì)息，算天數(shù)的時(shí)候會(huì)多算一 天；

日利率 = 年利率÷360；

但是一年有365天，按天計(jì)算會(huì)多交幾天利息；

另外有一個(gè)問(wèn)題需要說(shuō)一下，例如你的發(fā)放貸款日如果不是還貸日，發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計(jì)算利息的。

9、房貸是最優(yōu)惠的融資方式

合理負(fù)債有利于規(guī)劃個(gè)人理財(cái)，而且房貸是最便宜的融資方式，可以房貸的時(shí)候，盡量使用房貸，讓自己的資金可以投放到更高投資 回報(bào)的領(lǐng)域，大膽投資對(duì)個(gè)人真是很重要，同時(shí)房貸也能有效的下降通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，參與瓜分別人的存款行列中。

10、開(kāi)始還的都是利息

不管是先還本金，還是先換利息，這樣的說(shuō)法都是不對(duì)的。

每月還多少錢(qián)利息完全是根據(jù)你還欠多少錢(qián)和利率來(lái)定的，如果是等額本息，由于等額是一個(gè)固定數(shù)，每月利息也是根據(jù)欠的錢(qián)大小都定好的，所以只有本金開(kāi)始會(huì)少，后面由于利息慢慢少了，所以還的本金就變多了；如果是等額本金，因?yàn)槊吭逻€的本金是定好的，利息也是定好的，所以開(kāi)始還的錢(qián)就多，后面欠的錢(qián)變少了所以利息變少了，后面還的錢(qián)就變少了。