借名買房合同的有效性怎么認(rèn)定

借名買房合同具備以下條件是有效的：

1、該住房屬于可交易的商品房；

2、合同是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示；

3、合同當(dāng)事人有簽訂合同的民事行為能力；

4、合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者公序良俗。

借名買房合同的常見(jiàn)情形及效力

1、基于合法目的所簽訂借名買房合同的效力

借名人為了保護(hù)個(gè)人隱私或者為了享受出名人所在特定群體（如公司內(nèi)部職工）的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策而與出名人簽訂借名買房合同，屬于基于合法目的所簽訂的借名買房合同，該情形是雙方當(dāng)事人意思自治的范疇，不涉及第三人的利益，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，因此該類借名買房合同應(yīng)當(dāng)是有效的。

2、為規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)所簽訂借名買房合同的效力

關(guān)于借名人為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)與符合購(gòu)買條件的出名人簽訂借名買房合同的效力認(rèn)定,首先，需要結(jié)合其是否違反《民法典》第一百五十三條規(guī)定的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不造成該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效?！痹摋l中的強(qiáng)制性規(guī)定指的是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)主要是指國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)讓快上漲化通知》以及《關(guān)于國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，其余均為地方政策、法規(guī)，加之國(guó)務(wù)院出臺(tái)的上述兩個(gè)通知均未對(duì)違反該通知會(huì)造成的后果予以明確，其本質(zhì)為管理性強(qiáng)制規(guī)范而非效力性強(qiáng)制規(guī)范，而地方政府所出臺(tái)的政策自然不屬于法律、行政法規(guī)的范圍,因此不可依據(jù)《民法典》第一百五十三條否定該類借名買房合同的效力。其次，需要結(jié)合《民法典》第一百五十四條的規(guī)定，判斷其是否存在惡意串通，損害他人合法權(quán)益。雖然借名人為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)而與出名人簽訂借名買房合同，但是借名人主觀上沒(méi)有追求損害他人合法權(quán)益的目的，也沒(méi)有達(dá)到惡意串通的程度，其最終目的是為了取得住房的所有權(quán)，故不可以《民法典》第一百五十四條來(lái)否認(rèn)為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)所簽訂借名買房合同的效力。綜上所述，在借名人為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)與出名人簽訂借名買房合同的情形下，當(dāng)借名人不具備辦理住房過(guò)戶登記的條件時(shí)，借名人雖對(duì)出名人享有請(qǐng)求其協(xié)助辦理住房過(guò)戶登記的權(quán)利，但此時(shí)尚不具備履行條件；當(dāng)借名人具備辦理住房過(guò)戶登記條件時(shí)，借名人請(qǐng)求出名人協(xié)助辦理住房過(guò)戶登記亦不會(huì)違反房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī),因此為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)所簽訂借名買房合同的效力應(yīng)是有效合同。

3、為低價(jià)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房所簽訂借名買房合同的效力

根據(jù)《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)政府批準(zhǔn)統(tǒng)一建設(shè)，面向符合條件的住房困難家庭銷售的住房，屬于政策性保障性住房，政府部門對(duì)于該類住房的購(gòu)買人的資格有特殊要求和嚴(yán)格的審查公示程序，對(duì)該類住房的上市交易在期限、程序上設(shè)定了限制和要求，如果允許他人借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或者允許在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房限制交易期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)讓住房，既擾亂了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理秩序，也損害了廣大潛在符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格人民群眾的利益。如果法院對(duì)借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或者在限制交易期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的行為不持否定性的評(píng)價(jià)，將不利于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理以及對(duì)符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格的人民群眾的群體利益的維護(hù)，故可以依據(jù)《民法典》第一百五十四條的規(guī)定認(rèn)定借名人與出名人之間存在惡意串通，損害他人合法權(quán)益而無(wú)效。

4、基于非法目的簽訂借名買房合同的效力

任何人都不應(yīng)當(dāng)從違法行為中獲益，借名人為了隱匿財(cái)產(chǎn)、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)以逃避債務(wù)或者進(jìn)行洗錢等非法目的而與出名人簽訂借名買房合同，顯然違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，甚至涉嫌犯罪，故筆者認(rèn)為基于非法目的簽訂的借名買房合同應(yīng)該歸于無(wú)效。