商住兩用的房子和住宅有什么區(qū)別

1、產(chǎn)權(quán)：

普通住宅是70年產(chǎn)權(quán)的住宅樓，商住兩用是40-50年產(chǎn)權(quán)的商住樓。

2、土地性質(zhì)：

普通住宅土地性質(zhì)是住宅用地，商住兩用是綜合性用地。

3、功能用途：

普通住宅僅限居住，商住兩用是商住皆可。

4、落戶：

多數(shù)地區(qū)的商住兩用房是難以落戶的，只有部分地區(qū)允許落戶，那么對想要買房落戶的購房者而言，購房商住房就難以達到其落戶的目標。住宅則可以落戶。也因此令住宅產(chǎn)品增值空間更大。

5、首付比例和貸款方式、年限：

商住產(chǎn)品首付比例是5成，其一般是不可申請公積金貸款的，只能商業(yè)貸款，且最高年限是10年。住宅根據(jù)限購與否，是否首套房，首付比例也不同。

商住兩用房有什么優(yōu)缺點

商住房優(yōu)點：

1、不限購。商住兩用房較大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州最嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!

2、面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。

3、可商可居。商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的公司。

4、靈動性強。因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。

商住房缺點：

1、商住兩用房一般不可落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有不錯的教育資源，子女因戶口不可遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。

2、商住兩用房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。

3、商住兩用房安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等

4、商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不可自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

5、商住兩用房稅費高，出手成本高。“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程當中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不高于144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方挑選難度加大。

6、商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不可享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不高于10年，首付高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不可申請公積金貸款。