小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否有法律效益？

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有法律效益。

因?yàn)闆](méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)方面的詳細(xì)法令法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院關(guān)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)案子的處理也不盡相同。其間影響比較大的案子就是北京畫(huà)家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，2002年7月,畫(huà)家李女士以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了北京通州區(qū)宋莊鄉(xiāng)民馬某的房子，兩邊簽定了購(gòu)房協(xié)議。2006年，因房?jī)r(jià)上漲和風(fēng)聞該房要給付高額拆遷補(bǔ)償款，馬某以鄉(xiāng)村宅基地面上的房子出售給團(tuán)體經(jīng)濟(jì)安排以外的居民違背了法令制止性規(guī)則為由，申述要求判定購(gòu)房協(xié)議效力，返還房產(chǎn)。

該案經(jīng)過(guò)兩審，終究北京二中院以為，依據(jù)現(xiàn)行土地處理法令、法規(guī)、方針規(guī)則，應(yīng)當(dāng)確定小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同效力，但出賣(mài)人明知其所出賣(mài)房子及宅基地屬制止流通規(guī)模，在出賣(mài)多年后又以違法出售房子為由建議合同效力，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償買(mǎi)受人的依賴(lài)?yán)鎭G失。

?小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效能分析

1、鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)的獲得有嚴(yán)厲的身份約束

小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶(hù)在自家宅基地面上建房出賣(mài)，這自然就呈現(xiàn)了宅基地運(yùn)用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地運(yùn)用權(quán)是指農(nóng)人以戶(hù)為單位運(yùn)用團(tuán)體一切的土地，在規(guī)則的地址享有建筑用房、增加日子設(shè)備、在院子栽培樹(shù)木、永遠(yuǎn)寓居的權(quán)力。宅基地運(yùn)用權(quán)的主體是該團(tuán)體經(jīng)濟(jì)安排的成員，這是一個(gè)嚴(yán)厲的身份約束，是依據(jù)團(tuán)體經(jīng)濟(jì)安排成員的身份而享有的權(quán)力，而城鎮(zhèn)居民明顯不具備團(tuán)體經(jīng)濟(jì)安排成員的身份，也就不可獲得宅基地運(yùn)用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法施行而效力。

2、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的文件也制止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)過(guò)許多相關(guān)規(guī)則，比方1999年國(guó)務(wù)院辦公廳宣布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓處理制止炒賣(mài)土地的告訴》，原國(guó)家土地處理局[1990]疆土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他方法不合法轉(zhuǎn)讓土地的詳細(xì)運(yùn)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》，疆土資源部發(fā)[2004]234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地處理的定見(jiàn)》，2004年10月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)厲土地處理的決議》，2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)厲執(zhí)行有關(guān)鄉(xiāng)村團(tuán)體締造用地法令和方針的告訴》等等，都規(guī)則了制止城鎮(zhèn)居民到鄉(xiāng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、制止城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村置辦宅基地。盡管這些文件都不是以法令、法規(guī)的方法呈現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的方針導(dǎo)向，并且這些規(guī)則的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法處理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)踐搬運(yùn)。依據(jù)這些規(guī)則的精力可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是效力的。