農(nóng)村住房買賣合同是什么

　　1、無處分權的人處分他人住房而訂立的住房買賣合同，權利人不予追認的無效，只有財產(chǎn)的所有人和有權處分該財產(chǎn)的人才能處分該財產(chǎn)。

　　2、住房過戶登記不是住房買賣合同的有效要件。理由是：

　　(1)從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權利的存在。登記是住房所有權的變動，而非住房買賣合同。

　　(2)從登記的法律性質來看，過戶登記是住房買賣合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與住房買賣合同的有效要件相混淆。總之，登記是土 地使用權轉移的要件，而非住房買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是住房所有權不變更，但是不影響住房買賣合同的效力。

　　3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的住房買賣合同有效。理由是：

　　(1)合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的住房買賣合同無效的依據(jù)是《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規(guī)，不可作為認定合同無效的依據(jù)。

　　(2)土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農(nóng)建設其立 法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會造成農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不 妥的，作為認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的住房買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。