驗房收房 9大項目一個都不可少

●先入為主，驗收住房

住房落成后，業(yè)主會收到開發(fā)商的收房通知。在接到這個收房通知后，購房者要在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料（資料包括：A.住房的《住宅質(zhì)量保證書》；B.《住宅使用方法書》；C.《竣工驗收備案表》；D.《面積實測表》等）以及到住房里面查看質(zhì)量。如資料不齊，住房存在質(zhì)量問題，購房者有權拒絕收房。

余屏遠提醒，業(yè)主只要接到開發(fā)商的收房通知，無論是否具備交付條件，都要到現(xiàn)場?！昂枚鄻I(yè)主一看到交房了，水、電、道路不通，綠化未完工，門窗都未安裝，業(yè)主就不去收房。但是，如果在約定的時間業(yè)主未到現(xiàn)場，開發(fā)商可以追究業(yè)主的違約責任。因此，業(yè)主要將未完工的項目和住房內(nèi)部的質(zhì)量問題整理成書面材料，向開發(fā)商或物業(yè)提出，并讓開發(fā)商或物業(yè)的負責人確認簽字，并商議將問題解決完畢后再進行收房”。

某些開發(fā)商利用購房者急于入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署《入伙協(xié)議書》，然后再進行驗房。余屏遠說，一旦購房者沒有防范而與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但今后難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責任，還常常造成住房或配套設施的質(zhì)量瑕疵和質(zhì)保維修的責任不明。因此，購房者要堅持的程序是：先驗收，再簽收鑰匙。

據(jù)介紹，現(xiàn)場驗收具體內(nèi)容包括：所交付的住房是不是您所購買的住房，其結(jié)構(gòu)設計是否和原圖相符；住房質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符；水電氣等附屬配套設施是否按合同到位；其他合同中約定的項目做得如何。驗房中若有任何一項不符，業(yè)主均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載，最好將拒收理由書掛號寄給開發(fā)商。而對于配套設施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題，可聯(lián)絡其他購房者共同要求開發(fā)商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時可聯(lián)合向主管部門投訴甚至提起訴訟。

●明確“貓兒膩”，各個擊破

在近期驗房中，房子質(zhì)量問題總是層出不窮，購房者如何對這些存在的問題做到心知肚明呢？中國驗房師管理協(xié)會河南分會特別總結(jié)了五大問題并提出了對策。

問題一：開發(fā)商證書不全

驗房前應要求開發(fā)商出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用方法書》和《竣工驗收備案表》（簡稱“兩書一表”），還有各種相關驗收表格，如《業(yè)主驗房交接表》、《驗收意見表》等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。

對策：購房人可挑選不收房。如果確實被要求收房，也要在《業(yè)主驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關文件副本。

問題二：收房程序不利于購房者

先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但在鄭州，大多數(shù)開發(fā)商采取先繳錢填表、文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。

對策：將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等，驗房時如出現(xiàn)情況，也可與開發(fā)商討說法。

問題三：建筑質(zhì)量有毛病

對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是住房結(jié)構(gòu)性問題，一些開發(fā)商總會想方設法不讓業(yè)主將問題列進驗收文件里。

對策：不管開發(fā)商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關文件或表格中記錄下來。

問題四：衛(wèi)生間防水為“重災區(qū)”

目前，有許多住房的衛(wèi)生間、廚房等濕區(qū)防水高度不足，有的衛(wèi)生間、廚房外墻防水高度沒有達到30厘米，淋浴房的防水高度也沒有達到1.8米。

對策：整個衛(wèi)生間應做“桶式”防水處理，做防水層要沿四周墻體上翻至少20~30厘米。對于淋浴區(qū)墻體和靠室內(nèi)的墻體處理，防水層高度要達到1.8米，靠室內(nèi)的墻體最好進行滿墻防水處理。

問題五：配套承諾不兌現(xiàn)

驗房時，對于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細查看是否符合合同約定，如同期建設的車庫、會所、景觀園林等，其中也包括整個小區(qū)的外墻面顏色與用材是否與開發(fā)商的售房承諾一致。

對策：簽購房合同時應明確各有關細節(jié)，驗樓時明確從配套設施到房內(nèi)各項交付物指標的詳細驗收標準，同時最好附上設計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準。

●9大項目，一個都不可少

在收到房子之后，很多人都不知道從住房的哪些方面驗收，這里，余屏遠特別強調(diào)了9個方面。

1.看墻壁仔細檢驗每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門窗、陽臺等部位有無開裂，特別是住房和陽臺連接處是否有裂縫。

2.看頂棚檢驗頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點等問題。

3.查滲水主要分為外墻、屋頂滲水和廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水。外墻、屋頂滲水最好是在房子交付前，下大雨后的第二天前往查看，這時候墻壁如果有問題，會一目了然。廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水，可以查看相關部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否有起皮現(xiàn)象。

4.查地面樓地面面層與基層黏結(jié)是否堅固，有無空鼓；整體面層是否平整，有無裂縫、脫皮、起沙的現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相臨地面至少2厘米，不應有積水，倒泛水和滲漏。

5.測層高室內(nèi)凈高加上20厘米左右的樓板即面層厚度就等于住房層高。消費者可在每間室內(nèi)四角及中心的五個點測量住房層高看其是否符合合同約定。

6.試門窗首先看戶門的品牌、材質(zhì)、功能與開發(fā)商的承諾是否相符，注意其周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，有無特別噪音，關閉嚴不嚴；貓眼是否清晰，門鈴是否正常，電子防盜和對講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

7.上下水上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，試試水壓和排水速度。每個地漏都應做通水實驗，可用盆或桶裝滿水往里倒，看是否暢通。

8.驗防水這里專指廚衛(wèi)的防水。具體方法是：用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在廚房、衛(wèi)生間蓄一些水（約1～2厘米高），24小時后，到對應的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否滲漏。

9.查電路漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、堅固，電源已接通正常；關閉分閘，檢驗各個分閘是否完全控制各分支線路。距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，洗手盆的上方不應有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施。

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