經(jīng)濟(jì)適用房買賣犯法嗎?

一、經(jīng)濟(jì)適用房買賣的相關(guān)法律規(guī)定

2008年4月11日北京市建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》等文件中規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或住房所有權(quán)證未滿5年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或住房所有權(quán)證已滿5年，經(jīng)濟(jì)適用住房確需上市出售的，需要按照一定比例補(bǔ)繳土地收益等價(jià)款。在2008年4月11日之前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)人可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售，應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)繳土地收益等價(jià)款。在2008年4月11日之后簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)人可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格差價(jià)的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。上述規(guī)定均明確同等價(jià)格條件下，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購(gòu)。

二、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房合同的效力認(rèn)定

就經(jīng)濟(jì)適用住房在限制交易期限內(nèi)上市轉(zhuǎn)讓所涉及的合同效力問(wèn)題，實(shí)踐中存在不同的認(rèn)識(shí)。經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效多為實(shí)踐中采納的觀點(diǎn)。地方性法規(guī)或規(guī)章可以作為認(rèn)定合同效力的參考依據(jù)，因?yàn)檫`反地方性法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定將損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益及不特定第三人利益，可以此為由，依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理住房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》第6條第1款規(guī)定：相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，當(dāng)事人主張買賣合同無(wú)效的，可予支持。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。第6條第2款規(guī)定：出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)住房的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該住房已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。因此，合同可能因時(shí)間與條件的變化，而成為有效合同。

三、提示

一般情況下，經(jīng)濟(jì)適用住房取得權(quán)屬證書滿5年，或繳納契稅滿5年，轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的合同才有效。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，買賣雙方在明確約定住房合同價(jià)款后，簽訂住房買賣合同前，應(yīng)當(dāng)先行向住房管理部門對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的上市轉(zhuǎn)讓進(jìn)行申請(qǐng)，在區(qū)住房管理部門明確表示放棄優(yōu)先回購(gòu)權(quán)的前提下，雙方才能轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房。