住房?jī)r(jià)格在評(píng)估時(shí)需要留意哪些方面?

留意評(píng)估主體

根據(jù)《國(guó)有土地面上住房征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人商議選定;沒有商議成功的，采取多數(shù)決定和隨機(jī)抽取的方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

住房征收的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該是由被征收人選定的，因?yàn)楹茈y讓所有人都滿意，如果大家不意見不一致的話，那么我們就可以通過(guò)多數(shù)決定規(guī)則或評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽簽的形式?jīng)Q定。住房征收協(xié)助主管部門在評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估階段發(fā)揮了作用，但不是決定性的。評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立的，客觀的，公正的，住房征收主管部門是不可以干擾其工作的。如果直接主管機(jī)關(guān)指定住房征收評(píng)估機(jī)構(gòu)，那么就屬于程序違法了。

留意評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估

根據(jù)《國(guó)有土地面上住房征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立，客觀，公正地進(jìn)行住房征收評(píng)估。

即法律規(guī)定所有評(píng)估人員，但凡是和征收主管部門工作人員有利害關(guān)系的都需要規(guī)避。如果被征收人對(duì)評(píng)估有異議的話，也可以基于《國(guó)有土地面上住房征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，被征收人對(duì)被征收住房?jī)r(jià)值評(píng)估結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的可以向?qū)＜诣b定委員會(huì)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。

留意評(píng)估方法

根據(jù)《國(guó)有土地面上住房征收評(píng)估辦法》的相關(guān)規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、市場(chǎng)法、成本法等估價(jià)方法，挑選其中一種或多種方法對(duì)被征收住房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)被征收住房的同類房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估;對(duì)被征收住房或者其具有經(jīng)濟(jì)效益的同類房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用收益法進(jìn)行評(píng)估;如果被征收的住房時(shí)在建工程，應(yīng)該挑選假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。對(duì)被征收住房或者其具有經(jīng)濟(jì)效益的同類房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

可以同時(shí)采用兩種以上的，應(yīng)當(dāng)采用兩種以上評(píng)價(jià)方法進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)各種評(píng)估方法的結(jié)果進(jìn)行核對(duì)比較后，合理確定評(píng)估結(jié)果。