貸款的房子還沒(méi)還清怎么賣(mài)掉

本文聚焦于二手房交易中賣(mài)方如何有效處理貸款與住房出售的問(wèn)題，涵蓋了轉(zhuǎn)按揭、利用買(mǎi)方首付或銀行貸款繳清剩余貸款、典當(dāng)融資等多種融資方式，并強(qiáng)調(diào)了賣(mài)房過(guò)程當(dāng)中應(yīng)注意的定金收取、騰房時(shí)間、家具處理及換房時(shí)間把握等關(guān)鍵問(wèn)題。

1、轉(zhuǎn)按揭：這是一個(gè)十分簡(jiǎn)單直接的方法，在二手房買(mǎi)賣(mài)中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

2、用買(mǎi)方的首付款繳清剩余貸款：這是二手房交易中最多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買(mǎi)家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣(mài)方可以利用買(mǎi)方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步的交易。

3、利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款：如果賣(mài)方想在賣(mài)出房產(chǎn)之前將貸款還清，或者是買(mǎi)方雖然已看好該套房子但不愿意購(gòu)買(mǎi)貸款未繳清的房產(chǎn)時(shí)，可以采取這種方式。但前提是房主需要有銀行認(rèn)可的抵押物(如其他房產(chǎn))用來(lái)申請(qǐng)貸款。這樣房主就可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

4、典當(dāng)融資：典當(dāng)融資的特色是下款快、手續(xù)便捷。只要有合法的抵押物(包括珠寶、汽車(chē)等)在估值之后就能馬上放款。但典當(dāng)融資的缺點(diǎn)是費(fèi)率很高，融資方的利率負(fù)擔(dān)沉重。所以，除非買(mǎi)方已經(jīng)認(rèn)可住房并承諾一旦貸款還清即可馬上成交，一般不推薦使用這種融資方式。

賣(mài)房應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題?

1、多收定金

交易雙方簽訂合同的時(shí)候，售房者應(yīng)當(dāng)記得盡量多收定金，這樣可以避免購(gòu)房者毀約不買(mǎi)。賣(mài)房者中，很大一部分人是為了換房，大家換房一般的情況是這邊賣(mài)房子，購(gòu)房者趕緊買(mǎi)。因此，如果收的定金越多的話(huà)，就可以下降雙方毀約的可能。

2、注意騰房給買(mǎi)家的時(shí)間

一般來(lái)說(shuō)，騰房給買(mǎi)家的時(shí)間，最早也得在過(guò)完戶(hù)銀行放款給賣(mài)家之后，因此，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中注明。上半年，銀行平均放款的時(shí)間高于2個(gè)月，如果過(guò)完戶(hù)就把房子騰給買(mǎi)家的話(huà)，購(gòu)房者貸款的錢(qián)沒(méi)拿到，自己就會(huì)處于一個(gè)很被動(dòng)的地位。

3、屋里家具如何處理

售房者賣(mài)房的話(huà)，是否要把屋里的家具同房子一起賣(mài)掉呢?這些都要考慮清楚，在合同中約定好。

4、換房時(shí)間把握好

售房者如果是換房的話(huà)，對(duì)時(shí)間的要求就會(huì)比較迫切。期間應(yīng)當(dāng)多催促中介，千萬(wàn)不要因?yàn)橹薪榈⒄`事兒。很多售房者認(rèn)為與中介簽了合同就可以徹底甩手，其實(shí)你要知道，中介不一定就只操心你一家的房子。此時(shí)如果再遇上一個(gè)神經(jīng)大條的購(gòu)房者的話(huà)，一定得耽誤您的事兒。