什么是業(yè)主公約

業(yè)主公約，又稱物業(yè)管理公約，是一種公共契約，是業(yè)主共共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理及業(yè)主的共同利益等方面行為義務(wù)的行為準則。業(yè)主公約是物業(yè)管理中的一個重要的基礎(chǔ)性文件，它一般由業(yè)主委員會根據(jù)政府統(tǒng)一制定的業(yè)主公約示范文本結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。業(yè)主公約是全體業(yè)主的最高意思自治規(guī)則，它屬于協(xié)議、合同的性質(zhì)，其目的是在于調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主相互間的關(guān)系，為業(yè)主創(chuàng)造一舒適的生活環(huán)境。

如何理解業(yè)主公約的法律效力

業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，具有法律效力，因此，業(yè)主公約的效力范圍當(dāng)然涉及全體業(yè)主。理解業(yè)主公約的法律效力應(yīng)當(dāng)注意以下兩點：

(1)業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。比如承租人，由于業(yè)主公約的一項核心內(nèi)容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其實際物業(yè)的使用，不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理勢必要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。

(2)業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產(chǎn)生效力。比如你購買二手房時，不用你再在業(yè)主公約上簽字確認，已經(jīng)認為你默許業(yè)主公約，自動遵守業(yè)主公約。

違反業(yè)主公約需要承擔(dān)什么責(zé)任

《業(yè)主公約》是由業(yè)主簽訂的公共契約，具有較強的約束力。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第11、12條之規(guī)定：“制訂和修改業(yè)主公約”的權(quán)力由業(yè)主大會行使、“業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”、“業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”，第7條又規(guī)定“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，遵守業(yè)主公約等”。由此可見，遵守《業(yè)主公約》的規(guī)定是業(yè)主很重要的一項義務(wù)，作為單個的業(yè)主，哪怕認為《業(yè)主公約》里的某些規(guī)定并不合理，也必須遵守。如果你想將其修改，也必須等到業(yè)主大會召開的時候，由業(yè)主大會表決來進行。在此條被修改之前，如果違反將承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。