住房評估的時(shí)間點(diǎn)是如何影響補(bǔ)償?shù)模?/h1>

發(fā)布時(shí)間：2024-11-18 03:23:25 來源：互聯(lián)網(wǎng) 分類：房產(chǎn)常見問題

文章摘要： 住房價(jià)值的評估時(shí)點(diǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。即在該時(shí)間上估價(jià)對象才有該價(jià)值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間它的價(jià)值會(huì)有所不同，所以，估價(jià)通常是對估價(jià)對象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計(jì)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常用公歷年、月、日表示?？梢允且欢螘r(shí)間，季度

住房價(jià)值的評估時(shí)點(diǎn)

價(jià)值時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。即在該時(shí)間上估價(jià)對象才有該價(jià)值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間它的價(jià)值會(huì)有所不同，所以，估價(jià)通常是對估價(jià)對象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計(jì)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常用公歷年、月、日表示?？梢允且欢螘r(shí)間，季度，半年，一年。

關(guān)于國有土地面上住房征收評估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，有以下方面的規(guī)定：

2003年原建設(shè)部制定的《城市住房拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(已經(jīng)失效)(以下簡稱《意見》)，第十一條曾規(guī)定“一般為住房拆遷許可證頒發(fā)之日”。2011年6月3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《國有土地面上住房征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)，其中第十條規(guī)定“被征收住房價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為住房征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收住房價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致?！?/p>

國務(wù)院590號(hào)《條例》(以下簡稱《條例》)第十九條規(guī)定“被征收住房價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于住房征收決定公告之日，被征收住房類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格?！?/p>

在《意見》中有這么幾點(diǎn)要注意：

原指導(dǎo)意見中估價(jià)時(shí)點(diǎn)這一規(guī)定的弊害在于：住房拆遷許可證與補(bǔ)償實(shí)際到位之間存在時(shí)間差，而房地產(chǎn)市場價(jià)格在這段時(shí)間中發(fā)生巨大波動(dòng)后，往往使得被拆遷人無法獲得充分補(bǔ)償。

在實(shí)踐中，部分拆遷公司(開發(fā)商委托打包形式，最小的成本拆下來)或者開發(fā)商，采取大進(jìn)、小出的方式，即價(jià)壓低被拆遷戶的價(jià)格，用最高的標(biāo)準(zhǔn)向真正用地單位收取拆遷費(fèi)用，補(bǔ)償時(shí)又對被拆遷人加以克扣，把早期許可證時(shí)點(diǎn)作為評估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)(獲取許可證時(shí)點(diǎn)一般早于實(shí)際拆遷啟動(dòng)時(shí)間)，實(shí)質(zhì)目的是下降拆遷成本。這一做法在實(shí)踐中加劇了“釘子戶”的產(chǎn)生，也造成住房拆遷補(bǔ)償工作不得不通過強(qiáng)制拆遷的方式進(jìn)行，造成部分拆遷工作長達(dá)數(shù)年仍無法完成。這就是原《意見》中估價(jià)時(shí)點(diǎn)的弊端。

原《意見》中，第11條拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為住房拆遷許可證頒發(fā)之日。而現(xiàn)實(shí)中一些拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的拆遷，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)期(段)住房拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

評估時(shí)點(diǎn)影響住房價(jià)值的評估

廣大被征收人在征收活動(dòng)中一定要關(guān)注價(jià)值時(shí)點(diǎn)對住房價(jià)值的影響，因?yàn)樵u估時(shí)點(diǎn)切切實(shí)實(shí)影響著您最后收到的補(bǔ)償款數(shù)目。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)取決于政府何時(shí)做出補(bǔ)償決定

估價(jià)時(shí)點(diǎn)從“住房拆遷許可證頒發(fā)之日”改為“住房征收決定公告之日”。這一規(guī)定是基于整個(gè)征收補(bǔ)償架構(gòu)發(fā)生了根本性變化，建設(shè)單位不再作為拆遷人直接與被征收人發(fā)生拆遷關(guān)系，從而緩解、避免社會(huì)矛盾和暴力拆遷的發(fā)生。

這一規(guī)定相比原規(guī)定，有一定的進(jìn)步。但從實(shí)踐出發(fā)，“住房征收決定”實(shí)際上指的是“一征”階段(這一階段往往是張貼決定，評估測繪、復(fù)核評估測繪階段)，相對于“二征”(這一階段是指實(shí)際簽訂補(bǔ)償協(xié)議，以及達(dá)不成協(xié)議政府作出補(bǔ)償決定階段)階段仍存在一定時(shí)間差。

從對住房拆遷補(bǔ)償實(shí)踐來看，二征階段分為兩種情況。二征階段簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，一般距離“征收決定公告之日”為兩到三個(gè)月左右，這種情況下被征收人的補(bǔ)償權(quán)益尚有所保障。但如果二征階段政府作出補(bǔ)償決定的，則距離“征收決定公告之日”一般在六個(gè)月以上，這種情況下被征收人的補(bǔ)償權(quán)益是有所減損的。

依據(jù)條例規(guī)定，對于二征階段是以簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，并未區(qū)分情況作出不同規(guī)定。這個(gè)問題實(shí)踐中其實(shí)應(yīng)予以區(qū)分的，根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建議對于實(shí)踐中實(shí)際補(bǔ)償權(quán)益發(fā)放與“征收決定公告之日”相距兩年以上(有證據(jù)證明半年或者一年或者多少個(gè)月房地產(chǎn)市場發(fā)生較大波動(dòng)，一般指溢價(jià)，也就是漲價(jià)的)，并且這段時(shí)間內(nèi)被征收住房所在地市場價(jià)格發(fā)生巨大上揚(yáng)的，可以考慮給予人性化的額外補(bǔ)償，以緩和社會(huì)矛盾，促進(jìn)住房征收補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

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