房改房拆遷和商品房拆遷一樣嗎

房改房與商品房在拆遷過(guò)程當(dāng)中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式及商議機(jī)制各有差異，體現(xiàn)了不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)住房在拆遷補(bǔ)償上的復(fù)雜性和多樣性，同時(shí)詳細(xì)闡述了住房拆遷中的貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換及結(jié)合型補(bǔ)償方式。

房改房拆遷和商品房拆遷不一樣，比如在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、拆遷商議等方面都是不一樣的。

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面：房改房補(bǔ)償計(jì)算方式可能相對(duì)復(fù)雜，會(huì)考慮其原有購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、職工工齡等因素。如一些房改房可能存在面積標(biāo)準(zhǔn)超標(biāo)等情況，在拆遷補(bǔ)償時(shí)可能需要按照當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行特殊處理。如果土地性質(zhì)為劃撥，在拆遷時(shí)可能需要先補(bǔ)繳土地出讓金，然后再按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。商品房通常按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，以其當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算補(bǔ)償金額，相對(duì)較為直接。土地如果是出讓性質(zhì)，一般不存在補(bǔ)繳土地出讓金的問(wèn)題。

2、安置方式方面：房改房業(yè)主在安置方式上可能受到一定限制，比如單位可能在安置方案制定等方面有特殊規(guī)定，需考慮單位與職工的關(guān)系等因素。商品房業(yè)主通常有更多的安置方式挑選，如貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或異地安置等，可自主決定。

3、拆遷商議方面：房改房的產(chǎn)權(quán)單位可能在拆遷過(guò)程當(dāng)中具有一定的參與度，比如在商議補(bǔ)償方案時(shí)，可能需要考慮單位的意見(jiàn)或相關(guān)政策規(guī)定。商品房拆遷商議主要是在拆遷方和業(yè)主之間進(jìn)行，相對(duì)較為單純的市場(chǎng)化商議模式。

住房拆遷的補(bǔ)償方式

1、貨幣補(bǔ)償：通過(guò)不同的法定依據(jù)，由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷住房進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)，生成有據(jù)可循的補(bǔ)償金額。法定評(píng)估依據(jù)包括市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)和重置價(jià)。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，由符合規(guī)定的專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算和判定。商品房交易均價(jià)是同區(qū)域、同類(lèi)型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷住房的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。這種方式較為直接，被拆遷人能迅速獲得資金，可自行購(gòu)買(mǎi)住房或用于其他用途。

2、產(chǎn)權(quán)置換：也稱(chēng)作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換和面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換兩種方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換是依照法定程序，對(duì)被拆遷人住房的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再以新建住房的產(chǎn)權(quán)予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換是以住房建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)住房調(diào)換。產(chǎn)權(quán)置換分為異地安置和回遷安置。異地安置是因開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或地塊容積率原因，不可進(jìn)行回遷安置，只能在其他地塊上新建安置房，通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。回遷安置是開(kāi)發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目可以完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

3、結(jié)合型補(bǔ)償：即既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于中國(guó)城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，造成房?jī)r(jià)和地價(jià)虛高，造成諸多不可單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問(wèn)題，所以出現(xiàn)了這種補(bǔ)償方式。例如在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，調(diào)換住房面積的建筑面積與被征收住房的建筑面積很難正好相等，即使相當(dāng)，也可能在結(jié)構(gòu)上不相同，需要進(jìn)行價(jià)格結(jié)算，這時(shí)就需要通過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)男问?，?duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償不足部分加以補(bǔ)償。