二手房質(zhì)量要看哪些方面？出現(xiàn)問題怎么辦？

近身邊有個朋友買二手房遇到了一些問題。這位朋友買了一套二手房。付款后才發(fā)現(xiàn)住房墻角滲水。后經(jīng)檢測，是隔壁家洗手間的地下水管出了問題。

原業(yè)主在賣房前沒有告知住房存在滲水問題，出售后嫌麻煩，也不愿意幫這位朋友整改。而隔壁的房子正在出租，隔壁業(yè)主也不愿意出面商議。

感覺這個黑鍋只能自己背了。對此，購房指南咨詢了律師，我們聽聽具體的辦法。

如果所購買二手房存在質(zhì)量問題，那么購房者則需要視情況向住房的出售者或開發(fā)商主張責任。

分三種情況討論：

情況一：如果發(fā)現(xiàn)住房問題屬于出售者在裝修、使用過程當中產(chǎn)生的質(zhì)量瑕疵，非住房固有的，則出售者應當承擔相應的修復或者賠償責任。

情況二：假如購房者在訂立合同明知住房有瑕疵，例如住房的天花板因水泥質(zhì)量問題有輕微開裂現(xiàn)象的，則可以免除出售者的責任。

情況三：若購房者在購買后發(fā)現(xiàn)住房的質(zhì)量問題屬于住房本身固有的，則購房者可以以住房人的身份向開發(fā)商主張質(zhì)?；蛸r償責任。

回到這位朋友的問題：

首先，你可以請小區(qū)物管公司幫忙與隔壁的業(yè)主商議，以便你收房后可以對房子進行修復。

具體而言，如果是原業(yè)主故意隱瞞或不愿意合作，應要求原業(yè)主解決，如果是中介故意隱瞞事實，造成你重大損失，那么你可以要求中介賠償損失。

如果商議不成，你可以挑選訴訟的方式，請求原業(yè)主出來協(xié)助整改住房，原業(yè)主故意隱瞞和不愿意合作的，你也可以通過訴訟的方式來維權。

若是住房存在嚴重的質(zhì)量問題，影響到居住，那么你們也可以解除買賣合同，要求對方退款。如果真的要退房退款，建議一定要認真閱讀住房買賣合同的約定。

在這里，不得不給大家提個醒，雖然二手房是有人住過的房子，有很多也是裝修了沒多久的，所以質(zhì)量也一定要看仔細了，具體都要看哪些方面，購房指南也為您列了一個表。

戶型、樓層自不必說，因為你買新房也會看這些，今天不作重點，下面專門講講關于二手房的部分。

首先，你要檢驗樓體，包括屋頂天花板、墻面、地板。

天花板的檢驗

要關注墻體、天花板裂縫等質(zhì)量問題，墻體、天花板一旦出現(xiàn)滲、漏、裂問題的話，會給你日后的家居生活帶來很多的麻煩。如果所買的房子是頂層，那么購房者一定要查看各個屋頂?shù)捻斆媸欠裼杏晁疂B漏的痕跡。對于一些已經(jīng)重新裝修的物業(yè)，水漬往往很難用肉眼看清楚，因此，好挑選在下雨后去看樓。

墻面的檢驗

至于墻面，要檢驗住房有無裂縫，首先仔細檢驗住房的地面和墻上有無裂縫，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。如果是與房間橫梁平行的裂縫，屬于質(zhì)量問題，但問題不大。若裂縫與墻角呈45°斜角或與橫梁垂直，說明該住房有可能存在結構性質(zhì)量問題。其次，看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該住房存在安全隱患。

如果是裝修后的房子，還要看看墻面是否平滑干凈，是否有刺激性氣味。墻面和踢腳線、踢腳線和地板之間是否有縫隙。這些瑕疵只要從側面看過去，一般都會盡收眼底。

地面的檢驗

如果是地磚鋪地，則要用小榔頭敲一敲，如果有發(fā)空的聲音，那就說明地磚沒有鋪實。如果是地板鋪地，那就來回走幾圈，注意墻角與四周，看看有沒有松動的地方。還要格外留心陽臺、衛(wèi)生間的地板，看看有沒有因干燥開裂或因潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

其次，你要檢驗一下室內(nèi)居住的適宜度，比如電路、防水、廚房的排煙能力。

配電線路的檢驗

因為屋子已經(jīng)裝修過，線路都已經(jīng)配好，所以購房者看房時要打開的燈具開關，看一看燈具是否都亮。如果條件允許的話，還應該用萬用表檢驗插座是否有電，用電話機檢驗電話線路是否有信號，還要檢驗電視天線的信號接收好壞。如果買家還是不放心，可以問下賣家房子的線路走向，以便于日后的維修。

防水的檢驗

注意問下在小區(qū)居住的人，或者自己在網(wǎng)上查閱相關的資料，看看小區(qū)的排水情況，是否一下雨就出現(xiàn)大量積水、被水淹的情況。另外，看住房內(nèi)部墻面上是否有明顯的水漬水跡，是否存在墻壁起皮脫落的情況。如果存在，則說明這個房子防水情況不好，一下雨就會漏雨。

廚房排煙能力的檢驗

現(xiàn)在有不少小區(qū)的煙道都有一定的問題——無論油煙機怎么賣力地工作，油煙就是排不出去，甚至是別人家把做飯炒菜的油煙通過煙道排進了你的家里。這一切的原因都是因為樓內(nèi)的煙道出口太小或者根本不通。因為廚房排煙的能力是否出色主要取決于煙道是否暢通，如果你真的遇到這樣的房子，有可能用再好的油煙機都解決不了問題。

具體的鑒定方法很簡單，挑個做飯的時間去看房，如果在樓道和室內(nèi)聞到大量的油煙味就足以說明問題了。

后是判斷一下準確的房齡。

二手房與新房大的不同，就是房齡。住房的建筑年代是購房者比較關心的問題，很多人不喜歡房齡太老的房子，因為這樣的房子比較破舊，居住起來不舒適。我們可以從住房的外觀來大體判斷住房的建筑年代和建筑構造等，還可以從住房建筑年代的標識或房產(chǎn)證登記的建筑年代來識別。

你還可以查看產(chǎn)權證，產(chǎn)權辦理時間也能大概判斷住房時間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權辦理時間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時間。當然靠譜的辦法還是請房主一下，拿上房本和身份證，一起去不動產(chǎn)登記查一下。