住房定金合同糾紛怎么處理？

1、如果合同無效，購房者可以要求售房者全數(shù)返還其所支付的定金，所以要確定好協(xié)議的效力。比如沒有經(jīng)濟適用房購買資格的人購買未滿五年的經(jīng)濟適用房，這樣的協(xié)議就屬于無效協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，售房者就需要返還定金。

2、確認協(xié)議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請求人民法院撤銷，在協(xié)議撤銷后，定金應該全部返還。比如，如果售房者隱瞞住房有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。

3、在協(xié)議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金。

4、在簽訂正式住房買賣合同之前，如果因為買賣雙方關于買賣合同的具體條款沒有達到一致而造成買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還。

簽訂住房定金合同應注意哪些事項?

簽訂定金合同時為減少糾紛和避免不必要的經(jīng)濟損失的發(fā)生，主要應注意：

1、嚴格審查主合同效力

定金合同是從合同，主合同無效，則定金合同自然無效。《擔保法》第5條第一款規(guī)定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。

2、定金合同應當以書面形式簽訂

如果訂立定金合同未采取書面形式，而是采取的口頭形式，沒有相應的證據(jù)予以證明，則不可確定定金合同的成立。相反，如果有其他證據(jù)證明，且已實際交付，則定金合同亦成立有效。

3、定金的數(shù)額必須在合同標的額的20%以內(nèi)約定

合同中對定金的具體數(shù)額的約定，由雙方當事人商議確定，定金的數(shù)額約定應適宜?！稉７ā返诙畻l規(guī)定定金的數(shù)額由當事人約定，但不得高于主合同總額的20%。法律明確規(guī)定給付定金數(shù)額的上限，在上限以內(nèi)所確定的具體數(shù)額由當事人雙方商議確定，如果定金的約定數(shù)額高于了主合同標的額的20%，則高于部分無效。

4、應當在合同中約定交付定金時間期限

合同當事人應在定金合同簽訂之日起一定期限內(nèi)交付定金，且該期限必須明確、具體，以避免因合同對定金交付期限約定不明確，拖延交付定金，造成糾紛發(fā)生。

5、區(qū)別預付款與定金

首先，定金合同是要式合同，是一種從合同，而約定預付款的合同為諾成式合同，是主合同的一部分。

其次，定金的主要在于擔保主合同的履行。而預付款的給付構成債務的部分履行。

其三，當主合同履行遲延或履行不可時，屬于定金給付方違約時，無權要求返還定金，當定金收受方違約時，應雙倍返還定金。

也就是說，定金發(fā)揮著制裁違約方、補償守約方的雙重功能，在支付預付款的情況中，無論是給付方違約或者收受方違約造成解除合同的，收到預付款的一方均應將預付款退回。