共有人未簽字的住房買賣有效嗎

根據(jù)《物權法》第6條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記，即物權公示原則。對于不動產(chǎn)物權而言，公示方式就是不動產(chǎn)登記。當權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示原則，善意的買受人有理由相信出賣人系住房的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效。

根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，即使出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者完全的處分權，但是其同買受人所簽訂的住房買賣合同仍然有效。

住房買賣合同無效的法律后果

1、相互返還。即由出賣人返還住房價款，買受人返還住房；

2、買受人已經(jīng)實際使用住房的，應當支付相當于住房租金的使用費，買受人對住房進行了裝修的對于裝修價值部分可由出賣人適當給予補償。

3、有過錯的一方應賠償對方因住房買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯的，應當按照雙方的過錯大小分清雙方責任，各自按照應當承擔的責任分擔損失。

4、在商品房買賣過程當中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而造成合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

5、因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。

6、涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

住房買賣合同違約該怎么辦

1、合同對違約金作了原則性規(guī)定，且有關條例規(guī)定了違約金比例，適用法定違約金。在此情況下，由于合同的內(nèi)容、違約的性質、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。第一，有關條例明確規(guī)定了違約金比例的，即可以按照該比例直接計算出違約金的數(shù)額。

2、由于約定違約金的比例法律無明文規(guī)定，因此在實踐處理中也不一致。有的認為約定違約金的數(shù)額不可高于法定違約金，高于的就是無效，但實際中也常常遇到約定違約金過高的問題。

3、法律規(guī)定當事人通過商議，在法定違約金之上議定約定違約金是完全必要的。通過較高的約定違約金可以起到預防違約的積極作用。但這樣的約定也不是無限制的，根據(jù)《民法通則》的公平原則和誠實信用原則，以及司法實踐中的慣例，將約定違約金的數(shù)額限制在違約部分的貨款總額或酬金總額之下較為適宜。