北京買二手房要注意哪些問題

1、住房產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些住房有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂住房買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

2、土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)住房享有較完整的權(quán)利。還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)住房的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說如果還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

3、各項(xiàng)面積是否準(zhǔn)確。建筑面積、使用面積和套內(nèi)面積都是應(yīng)該咨詢清楚的，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，與套內(nèi)面積是完全不同的概念。最常用最保險(xiǎn)的辦法是自帶卷尺測(cè)量一下住房?jī)?nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積。

4、交易住房是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不可及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)榇蟛糠謬?guó)家包括我國(guó)均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說住房買賣合同不可對(duì)抗先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

5、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該住房在5到10年左右要面臨拆遷，或者住房附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為購(gòu)房者在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、住房年齡是否過老。二手房買賣過程當(dāng)中，大多數(shù)房主都說不清真實(shí)的房齡，一些中介機(jī)構(gòu)為了促成交易會(huì)對(duì)房齡做不真實(shí)的承諾或回避房齡問題。如果要通過銀行按揭貸款購(gòu)買住房，“房齡”在30年以上的房子銀行幾乎不放貸，因此房齡是影響住房交易成功的重要因素。

7、合同約定是否明確。二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、住房?jī)r(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。同時(shí)保證產(chǎn)權(quán)順利過戶，必須要經(jīng)當(dāng)?shù)刈》客恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程。

二手房的優(yōu)點(diǎn)

1、價(jià)格相對(duì)一手房一般比較低，很多人買二手房就是圖二手房比市面上的一手房要便宜。

2、現(xiàn)房現(xiàn)證，能買到的二手房基本都是有房產(chǎn)證(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)的現(xiàn)房，可以避免期房帶來(lái)的不可辦證或者不可及時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)。

3、二手房帶裝修，很多二手房是送家具的，可以拎包入住或者簡(jiǎn)單裝修就可以入住，比一手毛坯房要簡(jiǎn)便很多。

4、二手房周邊環(huán)境基本穩(wěn)定，配套設(shè)施相對(duì)完善，所見即所得。

5、很多城市二手房的可挑選余地更多。一手房新房源相對(duì)少，而二手房基本上涵蓋各個(gè)小區(qū)。

6、一手房一般在郊區(qū)或者城市邊緣，二手房基數(shù)大，可以涵蓋市中心和城市周邊各個(gè)路段。