“綠色建材”泛濫 環(huán)保評定待規(guī)范

開發(fā)商在商品房交付過程當中的4大義務

義務一：將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人

根據《商品房銷售管理條例》第三十條規(guī)定：“房地產開發(fā)公司應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。”

“將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人”包含兩層含義：

1.開發(fā)商有義務向購房人交付符合交付使用條件的商品房，這里的交付使用條件應包括法定的交付使用條件和合同約定的交付使用條件。

目前來說，《合同法》、《商品房銷售管理條例》等法律、法規(guī)中制定了相應的商品房交付應具備的法定條件，但總的來說，這些規(guī)定尚不夠具體明確，實踐中，對于商品房交付使用條件主要根據合同約定。

開發(fā)商應按照與購房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補充協議的約定標準向購房人交付商品房，合同約定的交付使用條件一般包括：①商品房的面積、戶型、尺寸、朝向；②商品房的裝飾、裝修、設備標準；③上下水、電、燃氣、暖氣等；④小區(qū)道路、綠化、會所等配套設施，上述各項均應具備交付使用條件。

2.開發(fā)商還有義務按期向購房人交付商品房。

開發(fā)商未能按期交付的，應根據合同約定承擔違約責任；高于合同約定的期限，開發(fā)商仍不可交付商品房的，購房人還有權解除合同。

義務二：向購房人出示商品房竣工驗收合格的文件及住房實測面積數據

1.開發(fā)商在交付商品房時應向購房人出示該商品房經竣工驗收合格的文件。

根據建設部《住房建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第四條“工程竣工驗收工作，由建設單位(開發(fā)商)負責組織實施。”

根據建設部《住房建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，開發(fā)商應當自竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門(以下簡稱備案機關)備案。備案機關收到開發(fā)商報送的齊全的竣工驗收備案文件后，向其發(fā)放該商品房的《建設工程竣工驗收備案表》。

從以上規(guī)定可知，商品房經竣工驗收合格的文件既可以是建設單位(開發(fā)商)、勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對竣工工程進行驗收后出具的《竣工驗收報告》，也可以是《建設工程竣工驗收備案表》。一般的說，后者為政府建設行政主管部門出具，其公信力更強。

若開發(fā)商和購房人在合同中約定商品房交付時必須具備《建設工程竣工驗收備案表》，則開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示，否則，購房人有權拒絕接收住房，開發(fā)商應承擔逾期交付住房的違約責任。

2.開發(fā)商交付商品房時，還應向購房人出示該商品房的實測面積數據。

依據《商品房銷售管理條例》第三十四條規(guī)定：“房地產開發(fā)公司應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于住房權屬登記?！?/p>

對于期房來說，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據設計圖紙測出來的，商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積數據有差異，商品房交付時，開發(fā)商與購房人應對面積差異根據合同約定進行結算；另外，物業(yè)管理公司也是依據商品房的實測面積數收取物業(yè)管理費的。

義務三：向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用方法書》

根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》第三條：“房地產開發(fā)公司在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用方法書》?！?/p>

開發(fā)商交付住房時，若未向購房人提供上述兩項文件的，購房人有權拒絕接收此住房，由此產生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。

義務四：通知購房人辦理入住手續(xù)并配合購房人查驗、接收住房

開發(fā)商應當在合同約定的交付日期前向購房人發(fā)出《入住通知書》，書面通知購房人前來接收住房。《入住通知書》一般應包括以下內容：①辦理入住手續(xù)的時間、地點；②購房人需攜帶的文件、資料；③購房人需交納費用的說明；④提醒購房人因購房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點辦理入住手續(xù)的法律后果；⑤基本流程及相關注意事項。

《入住通知書》以掛號信或特快專遞的形式發(fā)出為宜。購房人在入住通知書規(guī)定的時間前來辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商應組織相關人員配合購房人查驗、接收住房。查驗住房符合合同約定的，開發(fā)商應與購房人簽署《交付合驗單》；查驗住房發(fā)現問題的，開發(fā)商應請購房人填寫《返修單》，組織人員及時返修并將返修結果通知購房人。

商品房交付過程當中3大問題及其解決方法

貨不對路，收到“毛病房”怎么辦？

這里所說的“毛病房”包括兩個方面，一是商品房存在質量瑕疵，二是商品房存在權利瑕疵。

1.商品房存在質量瑕疵是指商品房質量存在問題。目前，商品房交付過程當中，購房人以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。

筆者認為，購房人能否以此為由拒收住房，首先要依據《商品房買賣合同》中約定的質量標準以及合同中有關的違約責任約定，若合同中明確約定交付的住房達不到合同約定的質量標準，購房人有權拒絕接收住房或解除合同，則購房人可以拒絕接收住房。

若合同中沒有明確約定，根據《合同法》第一百四十八條“因標的物質量不符合質量要求，致使不可實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同?！?/p>

《商品房銷售管理條例》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房。”

根據上述法律規(guī)定，筆者認為，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質量瑕疵的，因其一般不會造成購房人不可實現合同目的，購房人不可由此拒絕接收住房。但這并不是說開發(fā)商交付存在這樣質量瑕疵的住房就無須承擔責任，開發(fā)商對于交付質量瑕疵的住房，視具體情況不同，應承擔維修、更換、重做等違約責任，對于因維修、更換、重做給購房人造成損失的，開發(fā)商還須向購房人賠償損失。

2.商品房存在權利瑕疵是指交付的商品房存在抵押權等他項權利。

《合同法》第一百五十條規(guī)定'出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務?！?/p>

《合同法》第一百五十一條規(guī)定“買受人訂立合同時知道或應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條的義務?！?/p>

因此，對于開發(fā)商交付的商品房存在抵押權等他項權利的，若開發(fā)商在銷售該商品房時未明確告知已設定了抵押權等他項權利，商品房交付時該瑕疵仍然存在的，購房人可以拒絕接收住房。

入住時沒交管理費，開發(fā)商不給鑰匙怎么辦？

實踐中，開發(fā)商將商品房的鑰匙交給物業(yè)管理公司，讓購房人從物業(yè)管理公司領取住房鑰匙，而物業(yè)管理公司往往把購房人是否交納物業(yè)管理費作為領取住房鑰匙的前提，由此也產生了大量糾紛。

筆者認為，此種做法是錯誤的。購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并依據合同向開發(fā)商支付了房價款，開發(fā)商應按合同的約定向購房人交付商品房(即交付住房鑰匙)。從法律關系來說，物業(yè)管理公司只是開發(fā)商的代理人，購房人只要不存在合同中約定的開發(fā)商可拒絕交付住房的情形，物業(yè)管理公司就不可拒絕向購房人交付住房鑰匙。

物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費是基于《住房使用、維修、管理公約》和《物業(yè)管理委托合同》，購房人不交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司可依據上述合約的相關條款，追究購房人相應的法律責任，而不可以此為由拒絕向購房人交付住房鑰匙。

購房人未按規(guī)定時間辦理入住怎么辦？

在不少項目中，購房人因自身原因，未按入住通知書規(guī)定的時間前來辦理入住手續(xù)，致使商品房未能按期交付，雙方對此期間發(fā)生的物業(yè)管理費等費用的承擔以及商品房毀損、滅失的風險責任的承擔發(fā)生爭議，由此產生了糾紛。

依據《合同法》第一百四十二條規(guī)定“標的物損毀、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！?楷體)

因此，因購房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費等費用應由購房人承擔，商品房毀損、滅失的風險責任也由購房人承擔。為減少因此而發(fā)生的糾紛，建議開發(fā)商在簽訂合同時與購房人進行明確約定。

?