購(gòu)買(mǎi)有貸款的二手房怎么辦理

1、賣(mài)家自己籌錢(qián)還貸：一般來(lái)說(shuō)在賣(mài)家的貸款未還清之前，其房產(chǎn)檔案中一直有抵押登記的記錄，也就是有貸款的房子是不允許買(mǎi)賣(mài)的。如果賣(mài)家想要快速的出售住房，可以考慮自己先籌錢(qián)將貸款還款，二手房如果沒(méi)有貸款的話(huà)，買(mǎi)賣(mài)流程也會(huì)更簡(jiǎn)單一些。

2、買(mǎi)家?guī)唾I(mǎi)家先還貸：這種情況是現(xiàn)在比較普遍的一種方式，不過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方并不認(rèn)識(shí)，要買(mǎi)家先為賣(mài)家還清貸款，一般人還真不敢。這種情況一般都要有中間人來(lái)協(xié)調(diào)，也就是房產(chǎn)中介公司，就算是通過(guò)房產(chǎn)中介公司交易，大家還要注意還款資金要盡量打入銀行的資金監(jiān)管賬戶(hù)，不要直接打給賣(mài)家。還款金打入資金監(jiān)管賬戶(hù)之后就會(huì)被凍結(jié)，在資金解凍之前，這種資金監(jiān)管的方式能督促賣(mài)家盡快配合解押，待賣(mài)家解押后再將資金解凍支付給賣(mài)家。

3、轉(zhuǎn)按揭：住房買(mǎi)賣(mài)是可以通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式進(jìn)行交易的，轉(zhuǎn)按揭就是指賣(mài)家跟銀行申請(qǐng)變更借款人、借款期限或變更抵押物，把房子剩下的貸款轉(zhuǎn)給買(mǎi)家。不過(guò)要辦理轉(zhuǎn)按揭一定要提前跟銀行提出申請(qǐng)。有的買(mǎi)家想通過(guò)其他銀行申請(qǐng)房貸，這樣就會(huì)涉及“跨行轉(zhuǎn)按揭”的問(wèn)題，但隨著信貸政策不斷收緊，如果想要通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方法出售貸款未還清的房子還是有一定局限性。

購(gòu)買(mǎi)有貸款的二手房時(shí)要注意什么

1、注意資金安全：購(gòu)買(mǎi)有貸款的二手房時(shí)，賣(mài)家如果沒(méi)有錢(qián)提前還款的話(huà)，就會(huì)跟購(gòu)房者商議利用購(gòu)房者的首付款提前還款，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)還是挺大的。這種情況下，很有可能遇到賣(mài)家并沒(méi)有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢(qián)用作他處的情況，還有一些比較過(guò)分的賣(mài)家甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無(wú)理要求。所以賣(mài)家提出先挪用首付款的請(qǐng)求時(shí)，一定要注意了。

2、注意支付方式：建議購(gòu)買(mǎi)有貸款的二手房不要采用全款的方式，這樣可以下降一部分的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者還要注意支付房款的方式，最好不要將資金直接交付給賣(mài)家，可以挑選資金監(jiān)管的方式。采用資金監(jiān)管的方式購(gòu)買(mǎi)二手房能督促賣(mài)家盡快配合解押，待賣(mài)家解押后再將資金解凍支付給賣(mài)家，這種方式也是保障購(gòu)房者權(quán)益的有效方式。

3、當(dāng)心查封房：有的賣(mài)家口中所稱(chēng)的貸款還沒(méi)有還款，可能并不知道銀行的房貸這一筆，還有可能存在其他的抵押貸款。而賣(mài)家如果沒(méi)有及時(shí)解押就會(huì)造成住房被查封，房子一旦被查封的話(huà)，就無(wú)法過(guò)戶(hù)，好則耗時(shí)費(fèi)力，差則錢(qián)房?jī)墒А?/p>

4、注意合同約定：為避免購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)可能發(fā)生的一些問(wèn)題，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候最好對(duì)這些內(nèi)容做好約定，也可以采用提高違約金的方式來(lái)約束賣(mài)家。購(gòu)房者要注意賣(mài)家一切的口頭承諾都不要輕信，一定要落實(shí)在合同中。