法院拍賣住房價格如何確定

法院拍賣住房價格確定的主要方式有以下四種：

1、與當事人(原業(yè)主)進行議價

一般來說，法院在拍賣之前應當以適當的方式去跟住房雙方的當事人進行商議，并且當事人應在規(guī)定的期限里面商議出來一個結果。如果其中一方當事人不配合議價或者跑路了下落不明，那法院可能會考慮采用其他的方式決定評估價。如果雙方當事人對議價結果達成一致，且合理合法，那么這個議價結果就會成為該住房的參考價。

2、找房管局定向詢價

采取這種方式確定評估價的，法院會向房管局等機構提前出具詢價函，而且詢價函里面會寫明要求、完成期限等事項。在接收到法院的詢價函以后，房管局(或其他機構)需要在指定的期限內出具詢價結果作為住房的評估價。

3、在司法網絡詢價平臺進行網絡詢價

目前可以進行網絡詢價的平臺并不多，僅有京東、工商銀行和淘寶三個渠道。這些平臺的都有自動生成評估價值的工具，只需要在這些平臺的拍賣欄目里填好各項相關信息即可。

4、委托評估公司估價

如果想找評估公司進行住房估價，法院會要求雙方當事人規(guī)定期限內在評估公司名單中商議出三家評估機構，并且確定好評估順序。如果雙方當事人沒有商議好或者有一方跑路了下落不明的，就會通過隨機搖號來確定三家評估機構及評估順序。確定好順序后，法院會向順序在先的機構出具寫清楚財產名稱、物理特征、規(guī)格數量、目的要求、完成期限以及其他需要明確的內容的評估委托書，同時還會將已查明的財產情況以及相關材料交給評估機構。評估機構進行評估之后應當出具評估報告，評估報告應當載明評估財產的基本情況、評估方法、評估標準、評估結果及有效期等內容。

這也是目前我們看到法院采用的最多的方式，因為通過評估機構的評估，我們可以更加直接通過數據去評估房產的價值，減少市場價格的偏差。

拍房為什么起拍價這么低?

因為根據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情下降保留價，但每次下降的數額不得高于前次保留價的20%，所以法拍房的價格就很低。此外還有其他幾個因素。

1、政策法規(guī)決定價格低

從政策來說，舉一個例子，評估價為100萬元的房子，保留價最低為80萬元。如果這一次流拍，下一次重新拍賣，最高可以再降價20%，也就是64萬元。如果第二次拍賣還沒人買，那第三次就會直接以更低的價格變賣。

2、法院急需變現，急需結案法拍房變現性高

法院拍賣法拍房的目的是希望通過拍賣折抵價款，賠付給債權人，可以盡可能快速的將債務償還。為了達到較快的變現要求，所以趕緊賣掉，所以起拍價很低。

3、買方能掌握價格，太高就沒人買

商品房，賣個幾年，部分房地產商為了多賣房價捂盤惜售，房子價格上漲的事例不勝枚舉。但法拍房的售賣是時間限制的，一般為60天，如沒有競買者出價，流拍之后，第二次拍賣時還會出現降價的情況。一些標的價格較高的房地產法拍案，動輒上億的價格經常會出現流拍數次之后才會成交，所以價格的主動權掌握在買方手中，價格要是太高就不買了。

4、法拍房有隱患也有風險造成買的人少

法拍房有一些隱藏的風險，也經常有被坑的新聞，正因為有風險，所以很多人想買但又不敢買，造成購買人減少，從而競拍過程比較順利，沒有太多人抬價，這也是法拍房價格低的一個原因。